나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [19] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층패션관3층3199호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (정보 제공된 채권자명 '중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO' 기반으로 추정)

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215번지, 하이브랜드 3층패션관 3층 3199호

건물명: 하이브랜드

신주소: 서울특별시 서초구 매헌로 16 (양재동)

건물구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물

주요용도: 판매시설

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.79㎡ (약 3.26평)

토지지분: 10.79㎡ (약 3.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.15㎡ (약 9.12평)

건물지분: 30.15㎡ (약 9.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 164,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.5. 특이사항

공동담보, 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치합니다.

주변에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원 등이 있으며, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지)에 해당합니다.

유통업무설비(저촉) 지역이며, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 및 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 중소기업은행 근저당 (접수일자 2007-02-08, 권리금액 11,520,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 관련 비고란 공란)

3.3. 임차인 현황

임차인: 스마트크라우드대부(주)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-13

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰 후 배당을 통해 회수될 것으로 보입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권보존, 신탁등기말소, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 모든 권리가 말소될 예정입니다.

총 채권액은 33,746,000,000원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

양재동은 서울과 수도권을 잇는 교통의 요충지이며, 과거부터 상업 및 업무 기능이 발달해 왔습니다. 양재역과 양재시민의숲역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 기업체와 공공기관, 주거시설이 밀집되어 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

본건이 위치한 하이브랜드는 판매 및 영업시설로 구성된 복합건물로, 주변에 코스트코, 더케이호텔 등 대규모 시설과 다수의 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 2003년 분석 자료에 따르면 양재역 상권은 캐주얼 브랜드 샵, 먹자골목, 유흥지역 등이 발달했으며, 최근에는 R&D 상권으로의 변화 가능성도 언급되었습니다.

4.3. 잠재 고객층

주변 오피스 밀집 지역의 직장인, 코스트코 등 대형 유통시설 이용객, 양재시민의숲 방문객, 인근 주거 지역 주민 등이 잠재 고객이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 여가 시설

양재시민의숲과 문화예술 공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 코스트코 양재점과 더케이호텔 등 편의 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 생활 인프라

단지 내 기본 급·배수, 위생, 냉·난방, 승강기, 에스컬레이터, 소방 및 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

물건명세서상 현황이 '공실'로 명시되어 있으며, 일부 호실의 공실 상태는 상권 내 공실률 추이와 연관될 수 있습니다. 현재 임대 중인 호실과 공실 호실이 혼재되어 있어, 향후 임대차 시장 상황 및 경쟁 환경에 따른 공실 위험을 고려해야 합니다.

6.2. 건물 상태 및 관리

19층 규모의 대형 복합 상업 시설로, 건물 관리비 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 건물의 노후화 정도나 최근 리모델링 이력 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법규제한

대공방어협조구역 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 등과 관련하여 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

현재까지 공개된 정보나 검색 결과상, 본건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 상업 및 업무 시설 밀집 지역의 특성상 소음, 교통 체증 등 일반적인 도시 환경에 따른 불편함은 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동의 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖춘 상업용 부동산입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다. 또한, 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다. 하지만 현재 공실 상태이며, 상가 시장의 경쟁 심화 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 향후 효과적인 임대 전략 수립 또는 재개발/리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 평가해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 서울 서초구 양재동의 상업 및 교통 요충지에 위치합니다.

* 우수한 교통 환경: 지하철 신분당선 양재시민의숲역과 주요 도로망 접근성이 뛰어납니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임대 수익 잠재력: 현재 공실 상태이나, 향후 임대차 시장 분석을 통한 재임대 시 수익 창출이 가능합니다.

* 투자 가치: 감정가 및 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 164,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 리모델링 및 공실 기간에 따른 비용, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 경우 인수되는 보증금이 0원이므로, 총 채권액 33,746,000,000원 및 낙찰가를 고려한 적정 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다. 또한, 유동화 물건이라는 점을 감안하여 투자 회수 기간 및 시장 변동성을 충분히 검토해야 합니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 본건의 가치 평가에 따라 달라질 수 있으므로, 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.