나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [20] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층패션관3층3220호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층패션관3층3220호 (신주소: 서울특별시 서초구 매헌로 16)

용도: 판매시설

감정가: 173,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 중소기업은행

1.2. 면적

토지면적: 10.77㎡ (약 3.26평)

토지지분: 10.77㎡ (약 3.26평)

건물면적: 30.10㎡ (약 9.11평)

건물지분: 30.1㎡ (약 9.11평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 하이브랜드

총층수: 지하 3층, 지상 19층

주용도: 판매시설

구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2005년 02월 23일

본건 호수: 패션관 3층 3220호

1.4. 특이사항

공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 25미터의 매헌로와 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연계되어 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지)에 속합니다. 또한, 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당되므로 관련 법규 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2007년 02월 08일에 접수된 중소기업은행 근저당(을1)으로, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

현재까지 확인된 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 물건명세서 상 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부 내역은 미상이라고 기재되어 있어, 명확한 현황 파악이 필요합니다. 본 건(3층 3220호) 자체는 인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설로 이용 중이며, 현황은 공실로 파악되었습니다.

3.4. 총 등기부채권액

등기부 상 총 채권액은 약 33,746,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 하이브랜드는 양재동의 주요 상업시설 중 하나로, 코스트코, 호텔, 공원 등과 인접하여 유동인구가 많은 지역입니다.

건물 내에는 다양한 판매 및 영업시설이 입점해 있으며, 본건(3층 3220호)은 현재 공실 상태로 파악되나, 인접 호실과 통합하여 사용될 수 있는 구조입니다.

4.2. 업종 현황

보고서 상 기재된 인접 호실들의 이용 현황으로는 BOGNER, 골프존파크, 현대자동차 사무실, AI NATION 사무실, 공간I 공유오피스, SECUWAVE 등이 언급되어 있으며, 다양한 업종이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상업시설 외에도 인근 코스트코(양재점) 이용이 편리하며, 각종 금융기관 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 녹지 및 휴식공간

양재시민의숲과 문화예술 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

5.3. 대중교통

지하철 신분당선 양재시민의숲역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

공동담보 및 유동화 물건으로, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 공실

본건은 현재 공실 상태로, 실제 낙찰 후 공실 장기화 시 임대 수익 발생 지연 및 관리비 부담 가중 등의 리스크가 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

'유통업무설비(저촉)' 사항으로 인해 향후 건물 용도 변경, 증축, 개축 시 관련 법규 검토 및 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 관리비

장기 공실로 인한 관리비 미납 가능성이 있으며, 낙찰 후 미납 관리비 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동의 우수한 입지에 위치한 판매시설로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며 주변 환경이 양호합니다. 비록 현재 공실 상태이나, 향후 임대 또는 자체 사용을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점, 토지이용계획상의 저촉 사항, 그리고 현 공실 상태에 대한 면밀한 고려와 철저한 명도 및 임대 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 입지

서울 강남권의 주요 상업 및 업무 지구인 양재동에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

8.2. 교통의 요지

지하철 신분당선 양재시민의숲역이 인접해 있어 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

8.3. 활용 가치

판매시설 용도로 경매 나왔으나, 주변 상권 및 건물 특성을 고려하여 사무실, 공유 오피스 등 다양한 용도로의 전환 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

8.4. 시세 차익 기대

공동담보, 유동화, 현 공실 등의 요인으로 인해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다. (단, 철저한 시세 조사 선행 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건은 별도의 인수 보증금이 없으며, 현재 공실 상태입니다. 제시된 감정가 173,000,000원을 기준으로, 상세한 시장 조사, 본건의 현황(공실, 관리비 연체 여부 등) 파악, 그리고 향후 활용 계획에 따른 수익률 분석을 통해 낙찰가를 결정해야 합니다. 투기적 수요보다는 실사용 목적 또는 장기적 관점에서의 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.