나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [6] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관2층2137호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (6)

* 소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관2층2137호 (도로명주소: 서울특별시 서초구 매헌로 16)

* 용도: 판매시설

* 감정가: 288,000,000원

* 토지면적: 13.47㎡ (약 4.08평)

* 토지지분: 13.47㎡ (약 4.08평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 37.65㎡ (약 11.39평)

* 건물지분: 37.65㎡ (약 11.39평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항:

* 특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태:

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로는 양재대로와 연계됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지), 도로, 유통업무설비(2013-05-02)(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부등본 상 을1 근저당권(중소기업은행, 2007.02.08. 접수)이 말소기준권리입니다.

* 인수 권리:

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권보존: 주식회사인평 (2005.03.02. 접수)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 주식회사인평 (2007.02.08. 접수)

* 근저당권: 중소기업은행 (2007.02.08. 접수, 11,520,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사대우건설 (2012.11.27. 접수, 18,226,000,000원) - 말소

* 가압류: 서울보증보험 (2017.05.31. 접수, 3,000,000,000원) - 말소

* 압류: 서초구(서울특별시) (2021.12.24. 접수) - 말소

* 가압류: 하나캐피탈 (2023.04.26. 접수, 1,000,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 중소기업은행 (2023.10.13. 접수, 5,143,266,918원)

* 등기부채권 총액: 33,746,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

* 주의사항: 보증금 및 차임 등 세부 임대차 내역이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 건물 개요:

본건은 서울특별시 서초구 양재동 215번지(매헌로 16)에 위치한 하이브랜드 건물 내 2층 패션관 2137호입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 규모이며, 판매시설로 이용중입니다. 총 1,635개의 호수로 구성되어 있습니다.

* 이용 현황:

본건(2137호)은 인접 호수와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용 중입니다.

그 외 건물 내 다른 호수들도 다양한 판매 및 영업시설(BOGNER, 골프존파크 양재하이브랜드점, 현대자동차 사무실, AI NATION 사무실, 공간I 공유오피스, SECUWAVE, GS편의점 등) 또는 공실로 이용되고 있습니다.

* 주변 환경:

양재시민의숲, 코스트코 양재점, 서울보건환경연구원 등이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 코스트코 양재점, 양재시민의숲, 문화예술공원 등 다양한 생활 및 여가 시설을 이용하기 편리합니다.

* 주변 시설: 더케이호텔서울, 서울보건환경연구원 등 공공 및 숙박 시설이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 유동화 물건: 일반 물건에 비해 권리 관계가 복잡하고, 채권 변제 순서나 절차상 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 공실률: 본건을 포함한 건물 내 다수 호수가 현재 공실 상태로 파악되어, 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임대차 현황 미상: 세부 임대차 내역이 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 부담(권리 신고 없는 유치권, 임차인의 추가 주장 등)이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 관리 상태: 19층 규모의 대형 상가 건물이므로, 공용 부분 관리비 연체 등 예상치 못한 관리상의 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 서초구 양재동에 위치한 하이브랜드 내 상가 점포로, 입지 조건 및 교통 접근성이 우수합니다. 코스트코, 양재시민의숲 등 풍부한 주변 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다. 다만, 현재 다수의 호수가 공실 상태이며, 세부 임대차 내역이 불분명한 점은 향후 임대 수익률 산정 및 명도 진행 시 신중한 검토가 필요합니다. 유동화 물건 특성상 일반 경매 물건보다 추가적인 조사가 요구될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 양재동이라는 강남권의 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 교통 편의성: 지하철 신분당선 양재시민의숲역 도보 이용 가능 거리로, 높은 유동인구 확보가 용이합니다.

* 상권 활성화 잠재력: 현재 다수의 공실이 존재하나, 향후 적극적인 임차 구성 및 상권 활성화를 통해 임대 수익률 증대 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대형 상가 건물 내 위치: 하이브랜드라는 대규모 상가 건물 내 위치하여 집객 효과를 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 개별적인 예상 입찰가를 산정하여 제시하지 않습니다. 예상 입찰가는 감정가, 현장 조사 결과, 주변 시세, 임대 수익률, 명도 가능성, 낙찰 이후 예상되는 수리비 및 관리비, 법무 비용 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 본건은 공동담보 및 유동화 물건의 특성을 가지므로, 일반적인 경매 물건보다 더욱 면밀한 분석과 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.