나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [4] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관2층2135호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관 2층 2135호에 소재한 부동산임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2023타경114001 (4)이며, 감정가는 323,000,000원입니다.

본 건물의 용도는 판매시설이며, 토지면적은 15.09㎡ (약 4.57평), 건물면적은 42.19㎡ (약 12.76평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 중소기업은행이며, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

건축물대장상 해당 건물은 하이브랜드로, 철근콘크리트구조 및 일반철골구조로 총 19층 중 2층에 위치하며, 판매 및 영업시설로 이용 중에 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원 등 다양한 편의시설 및 공공시설이 혼재하여 있습니다.

또한, 단독 및 다세대 주택, 각종 근린생활시설 등이 자리하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

건물 남서측으로는 폭 약 25미터의 매헌로가 있고, 남동측으로는 양재대로와 연결되어 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중소기업은행입니다.

말소기준권리는 2007년 02월 08일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 33,746,000,000원입니다.

경매로 인해 소멸되는 권리들은 말소기준권리보다 후순위인 권리들이며, 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나, 세부 임대차 내역은 미상입니다.

이 점은 향후 명도 과정에서 주의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 양재동 지역은 서울의 주요 업무 및 상업 지구 중 하나로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다.

코스트코 양재점, 더케이호텔 등 대규모 시설이 인접해 있으며, 양재시민의숲 등 녹지 공간도 풍부하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

지하철 신분당선 양재시민의숲역과 다수의 버스 노선이 있어 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

주변에 다수의 근린생활시설과 오피스 건물이 밀집해 있어 상업 활동이 활발하며, 관련 업종의 입점 시 시너지를 기대할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 건물이 위치한 하이브랜드는 다양한 판매 및 영업시설이 입점해 있으며, 해당 호실은 패션관 2층에 위치합니다.

인근에 코스트코 양재점, 양재시민의숲, 서울특별시 보건환경연구원 등이 있어 생활 편의 시설 및 문화, 여가 시설 이용이 편리합니다.

지하철 신분당선 양재시민의숲역이 도보 거리에 있어 강남 등 주요 도심으로의 출퇴근이 용이합니다.

다양한 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 편리하며, 매헌로, 양재대로 등 주요 도로와의 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 관련 계약 구조가 복잡할 수 있습니다.

토지이용계획상 "유통업무설비(저촉)" 사항이 있어 향후 건축이나 이용에 있어 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

현황 일부 임대 및 일부 공실로 탐문되었으나 세부 내역이 미상이므로, 명확한 임대차 관계 확인 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

인접 호수(2135-2137호)와 내부 벽체 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설로 이용 중이며, 현재 공실 상태이므로, 향후 임대 시 인접 호실과의 통합 운영 가능성 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합의견

본 건은 서울 서초구 양재동의 역세권 상업지에 위치한 판매시설로, 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

주변 편의 시설 및 공공 시설이 풍부하며, 코스트코, 공원 등 생활 편의성이 높습니다.

다만, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점, 임대차 세부 내역이 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

우수한 입지: 양재동 상업지역에 위치하며, 지하철 신분당선 양재시민의숲역 역세권입니다.

풍부한 생활 인프라: 코스트코, 공원, 관공서 등이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교통의 요지: 주요 도로와의 접근성이 뛰어나 서울 시내 및 수도권 이동이 용이합니다.

상업 시설 밀집 지역: 다수의 오피스 및 상업 시설이 있어 잠재적 수요가 높습니다.

감정가 대비 가치: 향후 시세 변동에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 건의 감정가는 323,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세 분석, 유사 물건의 실제 낙찰가율 조사, 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.