나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [38] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층리빙관3층369호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 서초구 양재동 215번지(신주소: 서울특별시 서초구 매헌로 16)에 위치한 하이브랜드 내 판매시설입니다. 사건번호는 서울중앙지방법원 2023타경114001이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 중소기업은행이며, 공동담보 및 유동화 물건에 해당합니다.

주요 물건 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (38)

* 소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층리빙관3층369호 (신주소: 서울특별시 서초구 매헌로 16)

* 용도: 판매시설

* 감정가: 92,000,000원

* 토지면적: 6.23㎡ (약 1.89평)

* 토지지분: 6.23㎡ (약 1.89평)

* 건물면적: 11.88㎡ (약 3.60평)

* 건물지분: 11.88㎡ (약 3.60평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

건축물대장 상 본건은 하이브랜드 건물 내 리빙관 3층 369호로 확인됩니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 19층 건물이며, 판매시설 및 영업시설로 이용 중에 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원 등 다양한 시설과 주택이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로는 폭 약 25미터의 매헌로가 접해 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연결되어 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 등기부등본상 중소기업은행의 근저당권(2009.10.28.)이 말소기준권리가 됩니다.

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (중소기업은행, 2009-10-28)

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 33,746,000,000원

* 임차인 현황:

* AINATION사무실

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): -

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설로 이용 중.

상기 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 인수되는 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 서초구 양재동 일대는 대규모 상업 시설과 주거 시설이 공존하는 지역입니다. 특히 코스트코 양재점, 더케이호텔서울, 양재시민의숲 등이 인접하여 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 높습니다. 하이브랜드 건물 자체도 다양한 판매시설 및 영업시설이 입점해 있는 복합 상가로, 지역 내 상권 형성에 기여하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 신분당선 양재시민의숲역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다. 차량 이용 시에도 주요 간선도로 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 대형 할인매장인 코스트코 양재점이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 양재시민의숲과 문화예술 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

* 건물 설비: 건물 내에는 기본적인 급·배수, 위생, 냉·난방 설비 외에 승강기, 에스컬레이터, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 스프링클러 설비 등 현대적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실: 본건을 포함한 건물 내 다수 호실이 현재 공실 상태로 파악됩니다. 이는 향후 임대 수익 창출에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 적극적인 임차인 확보 및 운영 전략이 필요합니다.

* 유동화 물건: 공동담보 및 유동화 물건의 특성상, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계가 내포될 가능성이 있습니다. 본 건은 등기부상 정리가 잘 되어 있으나, 관련 서류를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 토지 이용 규제: 토지이용계획상 '유통업무설비(저촉)' 항목이 있어, 향후 건물 이용 또는 재건축 시 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 주변 환경: 서울특별시보건환경연구원이 인근에 위치하나, 특별히 혐오 시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동의 우수한 입지에 소재한 판매시설로, 뛰어난 교통망과 풍부한 편의시설을 갖추고 있습니다. 지하철역과의 접근성이 좋고, 대형 상업시설 및 공원이 인접하여 지역적 가치가 높습니다.

권리 관계는 말소기준권리 하에 모두 소멸될 예정으로 인수 부담이 없습니다. 그러나 현재 다수의 호실이 공실 상태이므로, 임대차 운영 계획을 신중하게 수립해야 합니다. 공동담보 및 유동화 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 강남권 인근 서초구 양재동에 위치하며, 지하철역과 주요 도로망 접근성이 뛰어납니다.

* 잠재적 가치: 양재택지 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 3.60평의 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 상가 투자: 판매시설로서 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 통한 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 92,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 하되, 현재 다수의 공실 상태임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세, 건물 내 공실 해소 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 적정 입찰가는 감정가 92,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크 요인과 투자 가치를 면밀히 분석하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.