나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [40] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층리빙관3층380호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경114001 (40)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층리빙관3층380호 (신주소: 서울특별시 서초구 매헌로 16, 하이브랜드)

건물구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 3층 (호수: 380호)

용도: 판매시설 (건축물대장 상)

토지면적: 5.77㎡ (약 1.74평)

토지 지분: 5.77㎡ (약 1.74평)

건물면적: 11.00㎡ (약 3.33평)

건물 지분: 11.00㎡ (약 3.33평)

감정가: 85,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 공동담보, 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원 등이 있으며, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 남서측으로 폭 약 25미터의 포장도로(매헌로)와 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연계됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지)에 속합니다. 또한 도로(접합), 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2009년 10월 28일 접수된 중소기업은행 근저당 (을3) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 주요 등기사항 요약

* 소유권보존: 주식회사인평 (2005.03.02)

* 근저당: 중소기업은행 (11,520,000,000원, 2009.10.28, 말소기준권리)

* 근저당: 주식회사대우건설 (18,226,000,000원, 2012.11.27, 말소)

* 가압류: 서울보증보험 (3,000,000,000원, 2017.05.31, 말소)

* 압류: 서초구 (2022.10.28, 말소)

* 가압류: 하나캐피탈 (1,000,000,000원, 2023.04.26, 말소)

* 임의경매: 중소기업은행 (5,143,266,918원, 2023.10.13, 말소)

등기부채권 총액: 33,746,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: AINATION사무실

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 해당 호실은 "AI NATION 사무실"로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 상업시설

본건은 19층 규모의 대형 복합상가인 '하이브랜드' 내에 위치하고 있으며, 총 1635개의 호실로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 BOGNER 매장, 골프존파크 양재하이브랜드점, AI NATION 사무실, 현대자동차 사무실, GS편의점 등 다양한 업종이 입점하여 영업 중입니다. 주변으로는 코스트코 양재점, 더케이호텔서울 등이 위치하여 유동인구가 풍부한 상업 및 업무 지구를 형성하고 있습니다.

4.2. 건물의 이용상태

본건(리빙관 3층 380호)은 현재 AI NATION 사무실로 이용 중인 것으로 탐문됩니다. 건축물대장 상 주 용도는 판매시설이며, 인접 호실들과 내부 벽체 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설로 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 코스트코 양재점과 같은 대형마트가 있어 쇼핑 편의성이 높습니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 녹지 및 휴식공간

단지 남측 인근에 양재시민의숲이 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 교통 인프라

지하철 신분당선 양재시민의숲역과 다수의 시내버스 노선이 인접해 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 공동담보

본건은 유동화 물건 및 공동담보로, 채권 매각 및 재매각 등 처리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 또한 공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 여부나 결과가 본 건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 소형 면적 및 복합 상가 내 위치

11. 00㎡(약 3.33평)의 소형 면적으로, 특정 업종이나 사무실 용도로의 활용이 제한될 수 있습니다. 대규모 복합상가 내부에 위치하여 개별 호실의 가치 상승은 건물 전체의 활성화 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

6.3. 임대 및 공실 현황

현황 일부 임대 및 일부 공실로 파악되나, 세부 내역은 미상입니다. 이는 잠재적 임대 수익률 예측에 불확실성을 더할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 입지 조건 상 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 납골당 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서초구의 핵심 지역에 위치한 판매시설로, 우수한 교통 접근성과 주변 편의시설, 녹지 공간을 갖추고 있습니다. 비록 면적은 작지만, 복합상가 내 소형 점포로서의 잠재력과 함께 현재 AI NATION 사무실로 이용 중인 점을 고려할 때, 적절한 활용 방안을 모색할 경우 가치를 인정받을 수 있을 것으로 보입니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보라는 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 서초구 양재동의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치.

* 교통 편리성: 신분당선 양재시민의숲역 및 다수 버스 노선 이용 용이.

* 주변 인프라: 코스트코, 더케이호텔, 양재시민의숲 등 풍부한 생활 편의시설 및 녹지.

* 권리 안정성: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 활용 잠재력: 소형 사무실 또는 특정 상업 용도로 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 물건의 가치와 시장 상황, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.