나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [34] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층164호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 서초구 양재동에 위치한 하이브랜드 건물 내 상업 시설로, 경매 사건번호는 서울중앙지방법원 2023타경114001(34)입니다.

* 소재지: 서울특별시 서초구 매헌로 16 (양재동) 하이브랜드 리빙관 1층 164호

* 용도: 판매시설

* 건물 연면적: 약 160,079.44㎡ (약 48,425평)

* 건물 건축면적: 약 9,905.39㎡ (약 2,996평)

* 본건 전용 면적: 토지 8.67㎡ (약 2.62평), 건물 15.08㎡ (약 4.56평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 감정가: 407,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부 요약 참조)

* 특이사항: 공동담보, 유동화 물건

* 건물 규모: 지하 3층, 지상 19층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 남서측으로 폭 약 25미터의 매헌로와 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연계되어 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로(접합), 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2007년 2월 8일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)이 말소 기준 권리입니다.

* 소멸 예정 권리: 등기부 요약에 따르면, 본 경매 절차 진행 시 을1, 을6, 갑6, 갑11, 갑12, 갑13 등기 사항은 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주요 등기 현황: 집합건물 등기부상 신탁등기 말소, 다수의 근저당, 가압류, 압류 및 본 건 임의경매개시결정이 등기되어 있었으며, 등기부 채권 총액은 약 33,746,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 이 (현대자동차)

* 보증금: 174,100,000원

* 차임: 17,410,000원

* 사업일자: 2020년 5월 8일

* 배당신고일자: 2023년 12월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 현황 이용 상태에서 현대자동차 사무실로 이용 중입니다.

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 임차권이 소멸될 예정이나, 배당 신고 일자를 기준으로 채권액 규모를 고려 시 보증금 전액 회수에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 하이브랜드 건물은 패션관, 리빙관 등을 갖춘 복합 상업 시설입니다.

* 현재 BOGNER 매장, 골프존파크, 현대자동차 사무실, AI NATION 사무실, 공간I 공유오피스, SECUWAVE 등 다양한 업종의 매장 및 사무실이 입점해 있으며, 다수의 호수가 공실로 파악됩니다.

* 리빙관 6층은 복도 등으로, 7층 옥상정원에는 GS편의점이 입점해 있습니다.

* 본건(리빙관 1층 164호)은 현재 판매시설로 이용 중이나, 구체적인 임대 현황은 일부 임대 및 공실로 파악되었으며 세부 내역은 미상입니다.

* 주변에 코스트코, 호텔 등이 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 신분당선 양재시민의숲역 도보 접근이 가능하며, 다수의 버스 노선을 이용한 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 코스트코 양재점, 더케이호텔서울, 양재시민의숲, 문화예술 공원 등 생활 및 여가 시설이 풍부합니다.

* 주변 환경: 서울특별시보건환경연구원 등 공공기관이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 된 자산으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 자산에 대한 공동 담보 설정으로 인해, 추가적인 법적 절차가 있을 수 있습니다.

* 공실 위험: 건물 내 다수의 호수가 공실로 파악되어, 향후 임대 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 점유 및 인도: 경매 낙찰 후 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 조사된 정보에 따르면, 본건 주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서초구의 핵심 상업 지역에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 지하철역 및 주요 도로와의 접근성이 우수하며, 주변에 대형 쇼핑 시설, 호텔, 공원 등 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 다수의 호수가 공실로 파악되는 점은 투자 시 주요 고려사항입니다.

* 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서초구 양재동에 위치하여 투자 가치 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 교통의 편리함: 신분당선 양재시민의숲역 인접 및 간선도로 접근이 용이합니다.

* 잠재적 임대 수익: 상업 지역 내 판매 시설로서, 향후 상권 활성화 시 안정적인 임대 수익 창출 기대가 가능합니다.

* 다목적 활용 가능: 현재 판매시설, 사무실 등으로 다양하게 이용 중이므로, 투자 목적에 따른 유연한 활용 계획 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 낙찰 시 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 상태입니다 (인수 보증금 0원).

* 따라서, 감정가 407,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 시장 상황, 건물 내 공실률, 향후 임대 수익률 기대치, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문적인 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.