나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [10] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관2층2191호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (10)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관2층2191호

용도: 판매시설

감정가: 302,000,000원

토지면적: 13.42㎡ (약 4.06평)

토지지분: 13.42㎡ (약 4.06평)

건물면적: 37.52㎡ (약 11.35평)

건물지분: 37.52㎡ (약 11.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2007년 2월 8일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '지상권개요' 부분에 정보 누락이 있어, 현장 조사 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 조사되었습니다(인수 보증금 합계: 0원).

현재 일부 임대 중이거나 공실 상태로 탐문되었으나, 세부적인 임대차 내역은 미상입니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 있을 수 있으므로, 권리 인수 여부와 관계없이 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있어, 임차인 현황에 대한 면밀한 조사와 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건이 위치한 하이브랜드 건물은 다양한 판매 및 영업 시설, 사무실, 근린생활시설 등이 입점한 복합 상업 공간입니다. 본건 호실(패션관 2층 2191호)은 인접 호실과 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 건물 내에는 BOGNER, 골프존파크, 현대자동차 사무실, AI NATION 사무실, SECUWAVE, GS편의점 등 다양한 업종이 입점해 있거나 공실 상태로 운영되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건 인근에는 코스트코(양재점)와 같은 대형 유통시설이 자리하고 있어 유동인구가 풍부합니다. 또한, 더케이호텔서울, 각종 사무실 및 상업 시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 양재시민의숲과 문화예술 공원은 지역 주민들의 휴식 공간을 제공하며 상권에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

코스트코 양재점, 하이브랜드 내 다양한 판매 및 편의시설, 금융 기관, 병원 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 양재시민의숲 등 풍부한 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 시설

본건 주변으로는 서울언남초등학교, 서울언주중학교, 은광여자고등학교 등이 위치하고 있어 지역 내 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 현황

인수되는 보증금은 없으나, 임대차 내역이 미상인 점은 명도 진행 시 잠재적인 리스크 요인입니다. 점유자가 있을 경우, 명도 협상에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획상 저촉

토지 이용 계획상 '유통업무설비(2013-05-02)(저촉)' 사항이 기재되어 있어, 향후 건축물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이나 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 복합 상가 건물의 관리 복잡성

하이브랜드와 같이 대규모 복합 상업 시설은 건물 전체 관리단과의 협력, 공용 부분의 유지 보수, 관리비 등의 문제로 인해 운영상 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.4. 공동담보 및 유동화 물건

본건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 권리 관계가 일반 물건에 비해 복잡할 수 있습니다. 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 권리 관계 변동이나 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최중심 상업지역 입지

서울의 주요 상업 및 업무 중심지인 서초구 양재동에 위치하여 높은 투자가치를 지닙니다.

7.2. 뛰어난 교통 접근성

지하철 신분당선 양재시민의숲역이 인접해 있으며, 주요 간선도로와의 접근성이 우수하여 실수요자 및 임차인 확보에 유리합니다.

7.3. 풍부한 유동인구 및 배후 수요

코스트코, 대형 호텔, 오피스 밀집 지역 등 다양한 상업 및 업무 시설의 존재로 인해 상시적인 유동인구와 잠재적 고객층이 풍부합니다.

7.4. 합리적 감정가 대비 잠재적 가치 상승 기대

현재 감정평가액은 시장 가치 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단되며, 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따라 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 서초구 양재동의 핵심 상업 지역에 위치한 판매시설로서, 우수한 교통망과 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 상업적 가치를 지니고 있습니다. 코스트코, 대형 호텔 등 주변 인프라 또한 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

다만, 임차인 현황의 세부 내역이 미상인 점과 토지 이용 계획상 '유통업무설비(저촉)' 관련 사항은 투자 전 반드시 면밀한 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 할 부분입니다. 특히, 공실로 파악되는 해당 호실의 향후 임대 용이성 및 명도 절차의 복잡성을 신중하게 고려해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크 요인들을 철저히 분석하고 대비한다면, 본건은 장기적인 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 인수되는 임차인 보증금(본 건 0원)을 제외하고, 개별 물건의 시장 가치, 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세, 예상 임대 수익률, 건물 관리 상태, 향후 지역 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 산출되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 물건에 대한 심층적인 시장 분석과 전문적인 감정평가가 필요합니다. 본 보고서에 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.