나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [9] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관2층2190호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (9)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관2층2190호 (신주소: 서울특별시 서초구 매헌로 16, 2층 2190호)

건물명: 하이브랜드

용도: 판매시설

감정가: 293,000,000원

토지면적: 13.03㎡ (약 3.94평)

토지지분: 13.03㎡ (약 3.94평)

건물면적: 36.43㎡ (약 11.02평)

건물지분: 36.43㎡ (약 11.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공동담보, 유동화물건

건축물 현황: 지하 3층, 지상 19층, 총 연면적 160,079.44㎡ (전체 건물 기준). 해당 호실은 2층에 위치.

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치.

주변 환경: 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

교통: 차량 진출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용 편리. 양재시민의숲역까지 도보 약 9분 소요.

도로: 본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로)의 포장도로와 접하며, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역, 도로, 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2007년 2월 8일자 중소기업은행 근저당권 (을1).

말소예정 권리:

* 주식회사인평 소유권보존, 소유권이전.

* 중소기업은행 근저당권 (을1).

* 주식회사대우건설 근저당권 (을6).

* 서울보증보험 가압류 (갑4).

* 서초구(서울특별시) 압류 (갑6).

* 하나캐피탈 가압류 (갑7).

* 중소기업은행 임의경매개시결정 (갑9).

총 등기부채권액: 33,746,000,000원.

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 없음).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

건물 특징: 19층 규모의 하이브랜드 복합상가 내 판매시설. 총 1635개의 호실 존재.

해당 호실 위치: 2층 패션관 2190호.

업종 현황:

* 패션관: BOGNER 매장, 골프존파크, SECUWAVE 등. 다수 호실 공실.

* 리빙관: 현대자동차 사무실, AI NATION 사무실, 공유오피스, 공실.

* 기타: 옥상정원 GS편의점. 6층은 복도 등으로 이용 중.

주요 주변 시설: 코스트코(양재점), 더케이호텔서울, 양재시민의숲, 문화예술 공원 등 대형 상업 및 편의시설 인접.

1.4. 생활정보

편의시설: 코스트코(양재점) 도보 이용 가능. 건물 내 편의시설(고객쉼터) 등이 마련되어 있음.

교통: 신분당선 양재시민의숲역 도보 약 9분 거리에 위치. 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

문화/여가: 양재시민의숲, 문화예술 공원 등 휴식 공간 인접.

1.5. 잠재적 리스크

소유권 및 권리관계: 다수의 채권, 가압류, 압류 등이 존재하였으나, 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

임차인 현황: 일부 임대 중이나 구체적인 보증금, 월세, 임대차 기간 등이 미상인 점은 인수 시 또는 명도 시 부담으로 작용할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요.)

건물 관리: 1635개 호실로 구성된 대규모 복합상가의 특성상, 공실률 관리, 시설 유지보수, 상가 운영 주체 간의 의견 조율 등 건물 관리 전반에 대한 어려움이 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획: 유통업무설비(저촉) 사항으로, 향후 개발 또는 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동의 역세권 상업지역에 위치한 하이브랜드 복합상가 내 판매시설입니다.

주변 코스트코, 호텔, 공원 등 생활 편의 및 문화 시설이 잘 갖추어져 있으며, 지하철 및 버스 이용이 편리한 입지입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 정리될 것으로 보입니다.

현재 일부 호실은 정상 영업 중이나 다수의 호실이 공실 상태이며, 임대 현황 파악이 중요합니다.

대규모 복합상가의 특성상 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 하지만, 입지 조건과 미래 가치를 고려한 투자 접근이 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 강남권 접근성이 좋고, 대형 유통시설 및 공공기관이 밀집한 지역.

교통망: 신분당선 양재시민의숲역 도보 약 9분 거리.

상권 잠재력: 코스트코, 호텔 등 배후 수요와 주변 개발 계획(경부고속도로 지하화 등)에 따른 상권 활성화 기대.

활용 가능성: 현재 공실인 호실을 활용한 임대 수익 극대화 또는 업종 전환을 통한 가치 상승 도모.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 293,000,000원

인수 보증금: 0원

유사 물건 경매 사례를 볼 때, 2023타경114001 사건 번호로 2026년 10월 13일 매각 예정인 다른 호실들의 감정가 및 최저가는 2억 9100만원 (2층 2130호) 및 1억 6400만원 (3층 3199호) 등이었으나, 해당 물건(2층 2190호)의 직접적인 최근 실거래가나 낙찰가 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 2023년 1월 직거래된 유사 면적(11평/36.4㎡)의 하이브랜드 상가 3층 매물이 3억 2700만원에 거래된 사례가 있습니다.

현재 부동산 시장 동향과 물건의 잠재적 가치를 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 구체적인 입찰가는 면밀한 현장 조사, 주변 상권 분석, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.