나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [22] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 4층패션관4층4102호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (22)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 4층패션관 4층 4102호

용도: 판매시설

감정가: 145,000,000원

토지면적: 10.03㎡ (약 3.03평)

토지지분: 10.03㎡ (약 3.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.05㎡ (약 8.48평)

건물지분: 28.05㎡ (약 8.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

건축물 현황에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, (철근)콘크리트 지붕의 19층 건물 내 패션관 4층 4102호에 해당하며, 2005년 2월 23일 사용 승인되었습니다. 건물 내 총 1635개 호실이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 양재동에 위치하며, 주변에 "서울특별시보건환경연구원"이 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원 등 다양한 시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 남서측으로는 폭 약 25미터의 매헌로와 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연계됩니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지)이며, 도로(접합), 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2007년 2월 8일 접수된 중소기업은행의 근저당(을1)으로, 채권액은 11,520,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 33,765,320,890원으로 매우 높게 파악됩니다.

* 말소되는 권리: 을1 근저당권(중소기업은행)을 말소기준으로 하여 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (을6 근저당, 갑4 가압류, 갑6 압류, 갑7 압류, 갑8 가압류, 갑10 임의경매, 갑11 가압류 등)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 스 대부(주)

보증금: 48,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2016-07-14

대항력: 없음

권리분석: (별도 기재 없음)

* 임차인: 스 주식회사

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2016-07-06

대항력: 없음

권리분석: (별도 기재 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 하이브랜드 건물은 다양한 판매시설 및 영업시설, 사무실 등이 입점해 있는 복합 상업 공간입니다. 코스트코(양재점) 등 대형 상업 시설이 인접해 있어 유동인구가 기대되는 지역입니다.

* 이용상태: 본건 호실(4102호)은 인접 호실과 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설로 이용 중이나, 현재는 공실 상태인 것으로 탐문되었습니다.

* 주변 환경: 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 코스트코(양재점), GS편의점(건물 내 옥상정원 7층 소재) 등 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 여가/문화시설: 양재시민의숲, 문화예술 공원 등이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주변 시설: 더케이호텔서울, 서울특별시보건환경연구원 등이 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 부담: 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하여, 경매 절차 진행 및 채권 정리에 복잡성이 예상됩니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 담보 설정 구조가 복잡할 수 있어 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

* 다수 호실 공실: 본건 포함 다수 호실이 현재 공실로 파악되어, 임대 수익 확보에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 토지이용계획상 저촉: '유통업무설비'에 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 협소한 면적: 10.03㎡의 토지와 28.05㎡의 건물 면적으로, 개별적인 운영보다는 인접 호실과의 통합 활용이 필요한 경우가 많습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서초구 양재동의 우수한 입지에 소재한 판매시설로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 그러나 337억원 이상의 높은 채무 총액, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특성, 그리고 다수 호실의 공실 현황 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 가치와 위험 요인을 신중하게 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남권 주요 상업지 입지: 서초구 양재동이라는 지리적 이점.

* 편리한 교통망: 신분당선 역세권 및 간선도로 접근성.

* 복합 상가 내 입지: 다양한 상업 활동이 가능한 하이브랜드 건물.

* 시세 대비 저가 취득 가능성: 복잡한 권리 관계로 인한 잠재적 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원입니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 상기 기술된 높은 채무 총액과 복합적인 권리 관계를 고려할 때, 본건의 경매 가치는 시장 상황 및 잠재적 리스크 해소 가능성에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 따라서, 보수적인 관점에서 감정가를 참고하되, 추가적인 현장 조사와 법률 검토를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

주변에는 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.