나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [8] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관2층2189호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (8)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관 2층 2189호

용도: 판매시설

감정가: 185,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

토지지분: 8.67㎡ (약 2.62평)

건물면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

건물지분: 24.24㎡ (약 7.33평)

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조, 철근콘크리트지붕 19층 건물 내

총 연면적: 160,079.44㎡

총 호실 수: 1,635호

본건 층수: 지상 2층

건축물 주용도: 판매시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

또한, 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건 남서측으로는 폭 약 25미터의 매헌로와 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연계되어 있어 교통의 요충지에 해당합니다.

2.3. 토지 이용계획

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지)으로 지정되어 있습니다.

또한, 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(저촉) 지역에 해당하며, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 내역

말소기준권리는 2007년 2월 8일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

경매 신청된 임의경매(2023타경114001) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 해당 경매개시결정 등기 및 그 이전의 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리로는 소유권보존, 소유권이전(신탁말소), 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 있었으나 모두 말소되었습니다.

등기부상 채권 총액은 약 337억 4천 6백만원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나, 세부 임대차 내역은 확인되지 않았습니다.

*주의사항*: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 현황 공실 여부는 반드시 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다. 만일 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 그에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 상가 현황

본 건은 하이브랜드 건물 내 패션관 2층에 위치한 판매시설입니다.

건물은 19층 규모이며, 본 건(2189호)은 약 7.33평의 전용면적을 가지고 있습니다.

건물 내부의 다른 호실들은 대부분 판매 및 영업시설로 이용되고 있으며, 일부는 특정 브랜드 매장, 사무실, 공유오피스 등으로 활용되고 있습니다.

본 건(8호)은 현재 공실 상태로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

양재동은 서울의 주요 업무 및 유통 상권이 발달한 지역입니다.

코스트코 양재점 등 대형 유통 시설과 인접하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

또한, 다수의 오피스 건물과 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요도 갖추고 있습니다.

4.3. 잠재력

강남과 연결되는 교통의 요지이며, 최근 양재역 일대 개발 계획으로 인해 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

소형 면적으로 인해 다양한 업종의 소규모 사업체가 진입하기 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

* 코스트코 양재점 등 대형 쇼핑시설이 인접해 있어 쇼핑 편의성이 높습니다.

* 주변에 양재시민의숲, 문화예술 공원 등 휴식 공간이 풍부합니다.

* 서울특별시보건환경연구원 등 관공서가 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

일반적인 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

해당 지역은 업무, 상업, 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 수익률

본 건은 현재 공실 상태이며, 건물 내 다수의 호실 또한 공실이거나 임대/영업 중입니다.

향후 안정적인 임차인 확보 및 임대 수익률 달성에 어려움이 있을 수 있습니다.

상가 시장의 불확실성으로 인해 공실 장기화 시 투자금 회수에 시간이 걸릴 수 있습니다.

6.2. 권리관계 및 법적 문제

공동담보 및 유동화 물건으로 채권 총액이 매우 높습니다.

매각으로 인한 권리 소멸은 예상되나, 복잡한 채권 관계는 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

소멸되지 않는 권리인 지상권에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 변동성 및 기타

부동산 경기 변동, 금리 인상, 지역 상권 침체 등의 외부 요인에 따라 자산 가치가 하락할 위험이 있습니다.

토지 이용계획상 유통업무설비(저촉) 등 일부 제한 사항이 존재하여 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 서초구 양재동의 주요 상권에 위치한 판매시설로서, 지하철역 및 도로 접근성이 우수하고 주변에 대형 유통 시설이 있어 잠재력이 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 채권 총액이 높은 공동담보 및 유동화 물건이라는 점에서 권리 분석 및 현황 파악이 중요합니다. 인수되는 임차 보증금은 없으나, 잠재적인 공실 리스크와 상가 시장의 변동성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 양재동은 서울의 핵심 업무 및 교통 허브로, 지속적인 개발 호재가 기대됩니다.

* 우수한 접근성: 지하철 신분당선 양재시민의숲역 및 주요 도로망 인접으로 유동인구 접근이 용이합니다.

* 소형 면적의 경쟁력: 7.33평의 전용면적으로 소자본 투자자나 특정 업종에 적합할 수 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원입니다.

감정가는 185,000,000원입니다.

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 및 분석이 필수적입니다.

* 인근 유사 상가의 실제 거래 사례 및 현재 임대 시세 조사

* 본 건의 구체적인 공실 가능성 및 임대 수익률 분석

* 향후 예상되는 건물 관리비, 세금 등 추가 비용 산출

* 투자자의 자금 운용 계획 및 위험 감수 수준 고려

따라서, 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰 후 예상되는 임대수익률, 시세차익 등을 종합적으로 고려하여, 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.