나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [48] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 6층패션관6층6115호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (48)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 6층패션관 6층 6115호 (도로명 주소: 서울특별시 서초구 매헌로 16)

용도: 판매시설

건물규모: 지하 3층 ~ 지상 19층 건물 내 6층 6115호

감정가: 192,000,000원

토지면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

토지지분: 14.05㎡ (약 4.25평)

건물면적: 39.29㎡ (약 11.89평)

건물지분: 39.29㎡ (약 11.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건특징

본 건은 공동담보, 유동화 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 서초구 양재동에 위치하며, "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원 등이 혼재하며, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설과 상업시설이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통환경

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근에 시내버스정류장이 다수 소재하고 있으며, 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 도보 약 9분(742m) 거리에 위치해 있어 접근성이 우수합니다. 또한, 경부고속도로 서울 진입 관문에 위치하여 교통의 요지로 평가받고 있습니다.

2.3. 도로상태 및 토지이용계획

본건 건물은 남서측으로 폭 약 25미터의 매헌로와 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연계됩니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지)에 해당하며, 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 말소기준권리는 2007년 12월 17일 접수된 중소기업은행 근저당권(을3)입니다. 등기부채권 총액은 약 340억 1천9백만원입니다 [본문 참고]. 등기부상 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 압류 등)는 말소될 예정이며, 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (골프존파크)

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2021-06-25

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주식회사제니스방켓엔컨벤션

보증금: 273,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2011-09-26

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항

- "골프존파크 양재 하이브랜드점"으로 인접호와 내부 경계 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다 [물건명세서 참고사항].

- 임차인 김 (골프존파크)는 대항력이 없으며, 인수할 보증금이 없습니다. 그러나 세부 임대차 내용은 미상일 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 건이 소재한 하이브랜드 빌딩은 서울의 관문에 위치하며, 현대자동차, 기아자동차 등 대기업 사옥이 인접해 있습니다. 빌딩 내에는 다양한 판매 및 영업시설, 사무실, 근린생활시설 등이 입점해 있습니다. 특히 1층 패션관에는 비니커피(카페/와인샵)가 위치하여 도심형 복합 공간으로 활용되고 있으며, 일부 공간은 기업 모임이나 행사 대관이 가능합니다. 최근에는 상업시설의 일부가 업무용 공간으로 전환되는 추세도 보입니다.

4.2. 잠재적 입점 가능 업종

본 건의 용도가 판매시설이므로, 의류, 잡화, 뷰티, F&B 등 다양한 소매업종이 가능합니다. 또한, 주변에 기업 사옥이 밀집해 있고, 코스트코, 호텔 등이 있어 관련 업종의 입점도 고려해볼 수 있습니다. "골프존파크 양재 하이브랜드점"으로 이용되거나 연계될 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

인근에 코스트코 양재점, 양재시민의숲, 문화예술 공원 등이 있어 쇼핑 및 여가 활동을 즐기기에 편리합니다. 더불어 서울특별시보건환경연구원, 더케이호텔서울 등이 위치하고 있습니다. 양재천 카페거리도 가까워 다양한 문화생활을 누릴 수 있습니다.

5.2. 주거환경

주변에는 단독 및 다세대주택 등 주거시설이 혼재되어 있습니다.

5.3. 교통 편의시설

신분당선 양재시민의숲역을 비롯한 다수의 버스 노선을 통해 강남 및 서울 전역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

본 건은 임의경매 물건으로, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리관계 상 특별한 리스크는 없어 보입니다.

6.2. 이용 및 공실 현황

건물 내 일부 호실은 임대 중이나, 세부적인 임대차 내역은 미상이며 일부 공실도 있는 것으로 파악됩니다 [본문 참고]. 본 건(6115호) 역시 "골프존파크 양재 하이브랜드점"으로 이용 중이거나, 인접 호실과 통합되어 운영될 가능성이 높아 보입니다. 정확한 현재 이용 상태 및 공실 여부는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 건축 관련

토지이용계획상 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 있어 향후 건축 및 개발 시 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하며, 교통 접근성이 매우 뛰어난 판매시설입니다. 코스트코, 대기업 사옥 등 주변 배후 시설이 풍부하여 상업시설로서의 잠재력이 높습니다. 권리관계가 명확하게 정리될 예정이어서 낙찰 후 명도 및 소유권 행사에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 내 일부 호실의 공실 및 통합 이용 가능성 등 현재의 정확한 이용 현황에 대한 사전 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울의 주요 관문에 위치하며, 강남 접근성이 우수합니다.

* 편리한 교통: 신분당선 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 전역 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 풍부한 배후 수요: 코스트코, 대기업 사옥, 호텔 등 유동인구가 많은 시설이 인접해 있습니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 다용도 활용 가능: 판매시설로서의 본연의 용도 외에도 사무실, 근린생활시설 등 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 192,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 주변 시세, 실제 임대 현황, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 시장 조사를 통한 추가적인 분석을 권고하며, 감정가 수준을 초기 입찰가 고려 기준으로 제시합니다.

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