나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [41] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층리빙관3층387호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울중앙지방법원에서 진행하는 2023타경114001 사건으로, 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층리빙관 3층 387호에 소재한 판매시설입니다. 감정가는 104,000,000원이며, 토지 면적은 7.07㎡(약 2.14평), 건물 면적은 13.47㎡(약 4.08평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 중소기업은행(추정)입니다. 본건은 공동담보 및 유동화 물건으로 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울시 서초구 양재동에 위치한 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원 등 다양한 편의시설과 녹지 공간이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동에 유리한 환경입니다.

교통망으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 유동 인구 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

토지는 대체로 부정형이며, 판매 및 영업시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 약 25미터 폭의 매헌로가 접하고, 남동측으로는 양재대로와 연계되어 있어 교통 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지)에 해당합니다. 또한, 도로, 유통업무설비(저촉)로 이용 중이며, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

주변에 코스트코 양재점, 양재시민의숲 등 편의 및 휴식 시설이 풍부하며, 검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 중소기업은행이 채권자로서 경매를 신청한 것으로 파악됩니다. 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(11,520,000,000원) 외 다수의 권리가 등기되었으나 경매 절차 진행 시 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 20,092,772,417원입니다.

임차인 현황으로는 AINATION 사무실이 있으나, 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

따라서, 본 경매를 통해 인수되는 보증금은 0원이며, 권리상의 특별한 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 하이브랜드 건물은 다양한 판매 및 영업 시설로 구성되어 있습니다. 현재 BOGNER, 골프존파크 양재하이브랜드점, 현대자동차 사무실, AI NATION 사무실, SECUWAVE, GS편의점 등이 입점해 있거나 과거 이용되었던 것으로 보입니다.

다수의 호수가 현재 공실 상태로 비어 있으며, 일부 호수는 인접 호수와 통합되어 활용되고 있습니다. 리빙관 6층은 복도로 이용 중이며, 7층 옥상정원에는 GS편의점이 운영 중입니다.

양재동 일대는 서울특별시보건환경연구원, 코스트코, 더케이호텔 등이 인근에 위치하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 상가 탐문 결과, 일부 임대 및 공실이 혼재된 것으로 파악되었으나, 구체적인 임대차 현황은 미상입니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성이 매우 우수합니다. 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

코스트코 양재점, 다양한 근린생활시설이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 양재시민의숲과 문화예술 공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 다수의 호실이 공실로 남아 있어, 향후 임대 수익 확보 및 공실 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

본건이 속한 하이브랜드 건물은 구분 소유 상가로, 다수의 소유주로 구성되어 있어 공동 관리에 대한 이슈가 발생할 가능성이 있습니다. 최근 뉴스에 따르면, 2026년을 목표로 패션관 통합 운영을 추진 중이며, 이는 향후 건물 관리 및 운영에 변화를 가져올 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점은 채권 구조가 복잡할 수 있음을 시사하며, 예상치 못한 법적 쟁점이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서초구 양재동의 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 상업용 부동산입니다. 그러나 높은 공실률, 복잡한 권리관계(공동담보, 유동화 물건), 그리고 건물 통합 운영 추진과 같은 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 투자 시에는 이러한 요인들을 면밀히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 양재동 상업 중심지에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 교통의 요지: 신분당선 역세권 및 주요 도로망 접근성이 뛰어나 유동 인구 유입에 유리합니다.

* 공실 활용 가능성: 현재 공실인 공간을 임대하여 추가 수익 창출 기회를 모색할 수 있습니다.

* 경매 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 인수되는 보증금(0원)을 제외한 감정가 104,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 유사 물건 사례 분석이 필수적입니다. 현재 높은 공실률과 복합적인 건물 운영 계획(패션관 통합) 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 임장 활동을 통한 현장 조사를 바탕으로 한 상세한 시세 및 수익률 분석 후에 산정 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.