나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [39] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층리빙관3층371호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (39)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층리빙관3층371호

용도: 판매시설

감정가: 328,000,000원

토지면적: 23.16㎡ (약 7.01평)

토지지분: 23.16㎡ (약 7.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.15㎡ (약 13.36평)

건물지분: 44.15㎡ (약 13.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부 요약 참조)

건물명: 하이브랜드

건물구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕, 지하 3층/지상 19층

건축일자: 2005년 04월 (사용승인일: 2005-02-23)

총 호수: 1635호 (JSON 참조)

주요용도: 판매시설 (JSON 참조)

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항: (별도 명시된 사항 없음)

특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원 등이 혼재하며, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설도 자리하고 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 인근에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. (다만, 일부 검색 결과에서는 역까지 도보 약 15분 소요된다는 점을 언급하고 있습니다.)

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지)으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(양재택지), 도로, 유통업무설비 등의 용도로 이용 중입니다. 또한, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (중소기업은행, 2009-10-28 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부요약

* 등기부채권 총액: 20,097,772,417원

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (주식회사인평, 2005-03-02)

* 신탁재산의 귀속 (주식회사인평, 2005-06-13)

* 근저당권 (중소기업은행, 2009-10-28, 금11,520,000,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정 (주식회사행림종합건축사사무소, 2012-02-29, 금5,000,000원) - 말소

* 근저당권 (주식회사대우건설, 2016-06-13, 금3,120,000,000원) - 말소

* 가압류 (서울보증보험, 2017-05-31, 금3,000,000,000원) - 말소

* 압류 (서초구, 2022-10-28) - 말소

* 가압류 (하나캐피탈, 2023-04-26, 금1,000,000,000원) - 말소

* 가압류 (주식회사양재하이브랜드, 2023-09-26, 금1,452,772,417원) - 말소

* 임의경매개시결정 (중소기업은행, 2023-10-13, 5,143,266,918원) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 총 21명의 임차인이 등재되어 있으나, 모든 임차인은 "대항력: 없음"으로 기재되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없으므로, 경매 낙찰 시 임대인으로서 보증금을 승계할 의무가 없습니다.)

* 주요 임차인 정보 (일부):

* (주)미스골드: 보증금 0원, 차임 55,000원, 사업일자 2022-07-07

* 임형석: 보증금 20,000,000원, 차임 3,000,000원, 사업일자 2021-11-22, 배당신고일자 2023-12-28

* 주식회사행림종합건축사사무소: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업일자 -, 확정일자 2012-02-29

* 주의사항: 비록 대항력이 없는 임차인들이지만, 일부 임차인은 보증금 또는 차임 정보가 기재되어 있습니다. 세부적인 임대차 계약 내용 및 현황은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 이용상태

본건은 "하이브랜드"라는 대규모 복합 상업 및 업무 시설 내에 위치하며, 현재 다양한 업종으로 이용 중이거나 공실 상태입니다.

* 일부 호실은 'BOGNER', '골프존파크 양재하이브랜드점', '현대자동차 사무실', 'AI NATION 사무실', 'SECUWAVE' 등으로 이용 중입니다.

* 다수의 호실이 '공실' 상태이며, 인접 호실과 내부 벽체 구분 없이 통합하여 판매 및 영업시설로 이용되는 경우가 많습니다.

* 리빙관 6층은 복도 등으로 이용 중이며, 7층 옥상정원에는 'GS편의점'이 입점해 있습니다.

* 전반적으로 상업시설보다는 사무실 용도로 전환하여 활용되는 추세가 보입니다. (예: 농협, 현대자동차 사무실 등)

4.2. 주변 상권

양재역, 양재시민의숲역 인근에 위치하며, 코스트코 양재점, 서울특별시보건환경연구원, 더케이호텔 등 대규모 상업 시설 및 공공기관과 인접해 있습니다. 대중교통 및 도로망 접근성이 우수하여 유동인구가 많은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

코스트코 양재점, 양재시민의숲, 문화예술 공원 등 쇼핑, 여가, 휴식을 위한 시설이 인접해 있습니다. 또한, 건물 내외부에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 건물 편의시설

건물 자체적으로 기본적인 급/배수, 위생, 중앙냉난방, 승강기(26대), 에스컬레이터, 옥내 소화전, 화재탐지, 스프링클러 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 표기되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. (다만, 일반적인 임의경매에서 대부분의 권리가 소멸되므로, 큰 영향은 없을 것으로 예상됩니다.)

6.2. 임대차 현황

전체 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으나, 다수의 공실 및 일부 임대 중인 호실이 혼재되어 있어 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다. 일부 임차인의 경우 보증금 및 차임 액수가 명확하지 않은 경우도 있습니다.

6.3. 공동담보 및 유동화 물건

'공동담보', '유동화물건' 표기는 해당 물건이 여러 담보물과 묶여 있거나 자산유동화 증권(ABS)의 기초자산으로 편입되었을 가능성을 시사합니다. 이러한 경우, 채권 정리 과정이 복잡할 수 있으나, 본건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리에 따라 정리될 것으로 보입니다.

6.4. 혐오시설 (주변 환경)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 서초구 양재동의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 대형 복합 건물(하이브랜드) 내 판매시설로, 우수한 입지 조건과 접근성을 갖추고 있습니다. 현재 다수의 호실이 공실이거나 여러 호실이 통합되어 사용되고 있어, 향후 사무실 등으로의 용도 변경 및 재구성을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다수의 채권 및 권리가 말소 예정이어서 권리관계가 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 명도 진행에 긍정적입니다. 다만, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점, 일부 임차인의 세부 내역 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울의 관문인 양재 지역에 위치하며, 주요 도로망 및 대중교통과의 연결성이 우수합니다.

* 활용도 높은 건물: 대형 복합 상업/업무 시설인 '하이브랜드' 내에 위치하여, 향후 다양한 업종(특히 사무실)으로의 전환 및 활용 가능성이 높습니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 인수해야 할 보증금이 0원입니다.

* 잠재적 가치 상승: 현재 일부 공실 및 통합 활용 중인 점을 고려할 때, 적극적인 리모델링 및 임대 전략을 통해 투자 가치를 높일 수 있습니다.

* 안정적인 기반 시설: 코스트코, 양재시민의숲 등 주변 생활 편의 및 여가 시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액(328,000,000원)을 기준으로 하되, 본건의 현재 이용 상태, 향후 활용 가능성, 유사 부동산의 최근 시세, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 명도 과정에 소요될 시간 및 비용, 필요시 발생할 수 있는 내부 구조 변경 비용 등을 충분히 검토해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금은 없으므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.