나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [31] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층160호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (31)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층 리빙관 1층 160호

건물구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조 19층 건물 내

건물 용도: 판매시설

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 9.37㎡ (약 2.83평)

토지 지분: 9.37㎡ (약 2.83평)

건물면적: 16.30㎡ (약 4.93평)

건물 지분: 16.3㎡ (약 4.93평)

감정가: 440,000,000원

1.3. 특이사항

공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 대체로 부정형이며, 판매 및 영업시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 폭 약 25미터의 매헌로가 접해 있고, 남동측으로는 양재대로와 연결되어 도로망이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 유통업무설비 구역(2013-05-02)(저촉), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2007년 2월 8일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 개요에 대한 상세 정보는 명시되지 않았으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 기타 권리

건물 등기부등본상 신탁말소, 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하였으나, 본 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 33,746,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 현황조사 결과 일부 임대 및 일부 공실로 탐문되었으나, 세부적인 임대차 내역은 파악되지 않았습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건이 위치한 하이브랜드 건물은 19층 규모의 복합 상업시설입니다. 해당 호실(리빙관 1층 160호)은 판매 및 영업시설로 이용되어 왔으며, 현재 내부 벽체 구분 없이 일단의 공간으로 활용되고 있습니다. 건물 내에는 BOGNER, 골프존파크, 현대자동차 사무실, AI NATION 사무실, 공간I 공유오피스, SECUWAVE, GS편의점 등 다양한 업종이 입점해 있거나 과거에 이용되었으나, 다수의 호실이 공실 상태로 파악되어 공실 위험이 존재합니다.

4.2. 주변 상권

코스트코 양재점, 양재시민의숲, 더케이호텔서울 등 대규모 시설과 인접하여 유동인구 흡수에 유리한 입지입니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 상업 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내부에 GS편의점이 입점해 있으며, 인근 코스트코 양재점 등 대형 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 신분당선 양재시민의숲역과 버스정류장이 가까워 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 건물 설비

본 건물은 기본적인 급배수, 위생, 중앙공급식 냉난방 설비, 승강기, 에스컬레이터, 옥내 소화전, 화재탐지, 스프링클러 설비 등을 갖추고 있어 건물 이용에 필요한 제반 설비는 양호하게 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

건물 내 상당수 호실이 공실 상태인 점은 본건의 잠재적 리스크입니다. 이는 임대 수익을 기대할 경우 공실 장기화로 인한 수익성 악화로 이어질 수 있습니다.

6.2. 유동화 및 공동담보 물건

본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계 및 처분 절차를 수반할 수 있습니다. 또한, 공동 담보된 다른 부동산의 처리 결과가 본건의 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 저촉

토지이용계획상 '유통업무설비' 지역과 저촉되는 부분이 있는 점은 향후 건물 용도 변경이나 증축 등 개발행위 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 미확인 지상권

매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급된 지상권의 구체적인 내용이 불분명하여, 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구의 주요 상업 지역에 위치하며 지하철역과의 접근성도 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 건물 내 다수 공실, 유동화 및 공동담보 등의 복합적인 특수 물건이라는 점, 그리고 미확인 지상권의 존재 가능성은 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다. 안정적인 임대 수익보다는 시세 차익이나 향후 상권 활성화 시의 잠재 가치 상승을 기대하는 투자 관점에서 접근할 필요가 있습니다. 혐오시설은 본 건 인근에서 특별히 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

양재동 핵심 상권 내 위치하며, 코스트코, 양재시민의숲 등 주요 시설과 인접하여 잠재적 가치가 높습니다.

8.2. 역세권 프리미엄

신분당선 양재시민의숲역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상업 시설로서의 접근성을 높여줍니다.

8.3. 저가 낙찰 가능성

다수 공실 및 특수 물건이라는 점으로 인해 경쟁률이 낮을 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려하지 않아도 됩니다.

감정가는 440,000,000원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 위에서 언급된 잠재적 리스크(공실, 유동화, 공동담보, 미확인 지상권 등)를 충분히 고려하고, 시장 조사 및 현장 답사를 통해 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다. 단순히 감정가에 근거하기보다는, 잠재적 위험 요소를 감안한 합리적인 수준에서의 입찰 전략 수립이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.