나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [27] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층127호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (27)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층 리빙관 1층 127호

용도: 판매시설

감정가: 504,000,000원

토지면적: 10.95㎡ (약 3.31평)

건물면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (을1, 갑13 근저당 및 임의경매 권리자 정보 기반)

특이사항: 공동담보, 유동화물건

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1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 전반적인 교통 상황 또한 양호한 편입니다.

토지는 대체로 부정형이며, 판매 및 영업시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로는 폭 약 25미터의 매헌로, 남동측으로는 양재대로와 연계되어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉)에 해당하며, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 및 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 포함됩니다.

건물은 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕의 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개 호수로 구성되어 있으며, 외벽은 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 벽지, 타일, 페인트 등으로 마감되었습니다. (JSON 정보 포함)

건축물대장 상 건물명은 '하이브랜드'이며, 주요 용도는 판매시설입니다. (JSON 정보 포함)

전유부분 정보: 해당 호수는 리빙관 1층 127호로, 건물의 총 호수는 1635개입니다. (JSON 정보 포함)

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1.2. 권리분석

말소기준권리는 2007년 2월 8일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매로 인해 다음과 같은 권리들이 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 중소기업은행 근저당권 (을1, 2007.02.08, 11,520,000,000원)

* 주식회사대우건설 근저당권 (을6, 2012.11.27, 18,226,000,000원)

* 서울보증보험 가압류 (갑8, 2017.05.31, 3,000,000,000원)

* 서초구(서울특별시) 압류 (갑11, 2021.12.24)

* 하나캐피탈 가압류 (갑12, 2023.04.26, 1,000,000,000원)

* 중소기업은행 임의경매개시결정 (갑13, 2023.10.13, 5,143,266,918원) - 본건 사건번호와 일치

* 안산중앙새마을금고 가압류 (갑14, 2023.10.20, 19,320,890원)

등기부채권 총액은 33,765,320,890원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (예: 존속하는 지상권 없음).

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부 내역은 미상입니다. (매우 중요한 주의사항)

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1.3. 상권분석

본건이 위치한 하이브랜드 건물은 주변에 서울특별시보건환경연구원, 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲 등 대형 시설 및 공공기관이 인접한 지역에 자리하고 있습니다.

건물 내부적으로는 다양한 판매 및 영업 시설이 입점해 있습니다.

* 패션 브랜드(BOGNER) 매장으로 이용 중인 호실이 있습니다.

* 골프존파크, SECUWAVE, GS편의점 등 특정 브랜드 매장들이 운영 중입니다.

* 현대자동차 사무실, AI NATION 사무실, 공간I 공유오피스 등 사무용도로 이용되는 호실도 있습니다.

* 상당수의 호실이 공실 상태로 파악되었습니다. (이용상태 항목 참고)

* 특히 리빙관 1층 및 3층, 6층 등 다수의 호실이 내부 벽체 구분 없이 일단의 시설로 이용되거나 복도 등으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

* 7층 옥상정원에는 GS편의점이 입점해 있습니다.

전반적으로 복합적인 상업 및 업무 시설이 혼재된 상권이며, 유동인구가 많을 것으로 예상되는 지역입니다.

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1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 신분당선 양재시민의숲역 도보 이용 가능 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 코스트코(양재점)가 인접하여 쇼핑 편의성이 높습니다.

* 문화/휴식: 양재시민의숲, 문화예술 공원 등 녹지 공간이 풍부하여 여가 활동에 좋습니다.

* 주변 환경: 서울특별시보건환경연구원, 더케이호텔서울 등 공공 및 상업 시설이 인접해 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 인수 보증금은 없으나, 임대 중인 호실의 임차인 정보가 구체적으로 파악되지 않아 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 추가적인 명도 협상 또는 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 공실률: 다수의 호실이 공실로 이용 중이거나, 복도 등으로 이용되는 점은 건물 전체의 수익성 및 관리 측면에서 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 경매 절차의 복잡성, 낙찰 후 인수되는 권리 관계에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 건물 내부 통합 이용: 일부 호실이 내부 벽체 구분 없이 통합 사용되고 있어, 향후 개별 분할 또는 재임대에 있어 설계 및 행정적 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제약: 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 법적 제한 사항이 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동에 위치한 복합 상업 시설 내 점포로, 양재시민의숲역을 이용할 수 있는 역세권에 해당합니다.

주변 교통 및 편의시설 이용이 편리하며, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

그러나 상당수의 호실이 공실 상태이며, 임차인에 대한 세부 정보가 미상인 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한 공동담보 및 유동화 물건이라는 점도 투자 시 신중하게 고려해야 합니다.

감정가는 5억 4백만원이며, 면적 대비 적정성을 판단해야 합니다.

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1.7. 투자 포인트

* 서울 서초구 양재동의 역세권 입지 (신분당선 양재시민의숲역 인근)

* 주변 코스트코, 양재시민의숲 등 생활 편의 및 여가 시설 인접

* 다양한 업종의 상업 및 영업 시설이 혼재된 복합 상업 건물

* 권리관계상 인수 부담이 적을 것으로 예상 (말소기준 권리 하)

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1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 인접 호실의 실거래가 및 임대 사례 조사

* 건물 내 공실 해소를 위한 예상 공사비 및 마케팅 비용 산정

* 미상 임차인에 대한 현황 파악 및 명도 비용 추정

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

인수 보증금은 0원이지만, 높은 공실률과 임차인 현황 미상으로 인한 잠재적 리스크를 감안하여 감정가(504,000,000원) 이하로 신중하게 접근해야 합니다.

특히, 향후 발생할 수 있는 명도 비용, 공실 기간 동안의 금융 비용, 임대 마케팅 비용 등을 충분히 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.