나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [33] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관1층163호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114001 (33)

* 소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층리빙관 1층 163호 (신주소: 서울특별시 서초구 매헌로 16, 1층 163호)

* 용도: 판매시설

* 감정가: 440,000,000원

* 토지면적: 9.37㎡ (약 2.83평) / 토지지분: 9.37㎡ (약 2.83평)

* 건물면적: 16.30㎡ (약 4.93평) / 건물지분: 16.3㎡ (약 4.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 건물 개요: 본건이 속한 건물은 '하이브랜드'로, 지하 3층, 지상 19층 규모이며 총 1635개의 호실로 구성되어 있습니다. 건물 전체 대지면적은 27,790㎡, 건축 연면적은 160,079.44㎡입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 대체로 부정형의 토지로서, 현재 판매 및 영업시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남서측으로 폭 약 25미터의 매헌로와 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연계되는 등 도로망이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지), 도로, 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2007년 2월 8일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 권리 분석 결과: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(가압류, 압류, 기타 근저당 등)는 소멸될 예정입니다. 따라서 본건 낙찰 시 인수되는 부담 있는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 33,746,000,000원.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (현대자동차)

* 보증금: 174,100,000원

* 차임: 17,410,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-05-08

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2023-12-28

* 대항력: 없음. (해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어, 보증금 반환 책임은 낙찰자에게 인수되지 않습니다.)

4. 상권분석

* 주변 주요 시설: 본건 인근에는 대형 유통 시설인 코스트코(양재점)와 더케이호텔서울, 서울특별시보건환경연구원 등이 위치하여 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 상업시설 현황: 본건이 속한 하이브랜드 건물 내에는 다양한 판매 및 영업시설이 입점해 있습니다. 현재 BOGNER, 골프존파크 양재하이브랜드점, 현대자동차 사무실, AI NATION 사무실, 공간I 공유오피스, SECUWAVE, GS편의점 등이 운영 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 보고서상 다수의 호실이 공실 상태로 나타나 있어, 공실률 및 임대 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 지역 특성: 서울 서초구 양재동은 주요 간선도로가 교차하며 교통의 요지 역할을 하는 지역입니다. 일반상업지역 및 유통업무설비 지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 대형마트인 코스트코(양재점)가 도보로 이용 가능한 거리에 있어 쇼핑 등 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교통: 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 인근에 있어 서울 시내 및 경기 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 녹지 및 문화시설: 양재시민의숲과 문화예술 공원이 가까워 쾌적한 주거 및 여가 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 현황: 보고서에 따르면 상당수의 호실이 공실로 파악되고 있습니다. 이는 본 건의 잠재적인 임대 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 공실 발생 원인 및 향후 공실 해소 전략에 대한 추가적인 분석이 요구됩니다.

* 임대차 정보: 현황 일부 임대 및 일부 공실로 탐문되었으나 세부적인 임대차 내역은 미상으로 확인되었습니다. 실제 임차인의 유무 및 계약 조건 등은 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건 특성: 공동담보 및 유동화 물건의 경우, 복잡한 권리관계가 수반될 수 있으나 본 건은 경매를 통해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울시 서초구 양재동이라는 우수한 입지에 위치한 판매시설로서, 교통 편리성과 주변 상업 및 편의시설의 접근성이 매우 뛰어난 장점을 가지고 있습니다.

* 경매 절차를 통해 권리 관계가 정리되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 취득할 수 있습니다.

* 다만, 건물 내 상당수의 공실이 확인되고 있어 향후 임대 수익 확보를 위한 전략적 접근이 중요할 것으로 보입니다.

* 소형 면적(약 4.93평)으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적으며, 다양한 업종의 소규모 사업장이나 인접 호실과의 통합 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 양재동은 서울의 주요 비즈니스 및 상업 지구 중 하나로, 높은 지가 상승 잠재력과 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 본 경매는 말소 기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 '클린 물건'으로, 명도 및 소유권 이전 과정에서 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 소형 규모의 활용도: 16.30㎡(약 4.93평)의 실용적인 면적은 소자본 투자자나 특정 목적의 사업장을 운영하려는 분들에게 매력적인 조건입니다.

* 풍부한 생활 및 상업 인프라: 코스트코, 대중교통, 녹지 공간 등 생활 편의성이 뛰어나 임차인 유치에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 부동산 시장 동향, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 사례, 향후 예상되는 명도 비용, 잠재적 공실 위험도 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사와 추가적인 시세 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 전문가와 상담하여 신중한 결정을 내리시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.