나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114001 [15] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 3층패션관3층3130호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2023.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 서초구 양재동 소재 "서울특별시보건환경연구원" 남동측 인근에 위치하며, 주위에 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원, 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신분당선 양재시민의숲역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 패션관 1층 1177호 외 48개호수로서,
외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리마감 등
내벽: 벽지붙임, 타일붙임, 페인트도장 등 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 및 알루미늄샷시창 등으로 마감함.

이용상태

-기호1:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(BOGNER)로 이용중임.

-기호2,3:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호4,5,6:내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호7:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호8:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호9,10:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호11:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호12:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호13,14,15,16:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호17:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호18:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호19:판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호20:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호21,22,23,24:내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호25:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호26,48:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(골프존파크 양재하이브랜드점)로 이용중임.

-기호27:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호28:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호29,30,31:리빙관 1층 내 현황 호별 벽체 구분없이 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호32,33,34:리빙관 1층 내 현황 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(현대자동차 사무실)로 이용중임.

-기호35,36,37,38,40,41,42:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(AI NATION 사무실)로 이용중임.

-기호39:리빙관 3층 내 현황 인접호수와 내부 벽체 및 경계 구분없이 일단의 판매 및 영업시설(공간I 공유오피스)로 이용중임.

-기호43:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호44:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호45:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(공실)로 이용중임.

-기호46:인접호와 내부 벽체 및 경계 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설(SECUWAVE)로 이용중임.

-기호47:리빙관 6층은 전체가 호별 벽체 및 경계 구분없는 판매 및 영업시설로서 현황 복도 등으로 이용중임.

-기호49:7층 옥상정원에 소재하며 판매 및 영업시설(GS편의점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 중앙공급식 냉·난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체적으로 부정형 토지로, 판매 및 영업시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터(매헌로) 이내의 포장도로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상임.

- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견-6.기타사항"란 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 서초구 양재동 215번지, 하이브랜드 건물 내 패션관 3층 3130호에 위치한 판매시설입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2023타경114001(15)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 219,000,000원이며, 토지면적은 13.63㎡(약 4.12평), 건물면적은 38.10㎡(약 11.53평)입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 채권자는 중소기업은행입니다.

본 건은 공동담보 및 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

하이브랜드 건물은 총 19층 규모이며, 본 건은 3층에 위치합니다. 건물은 2005년 2월 23일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 서초구 양재동에 소재하며, 주변에는 서울특별시보건환경연구원, 더케이호텔서울, 코스트코(양재점), 양재시민의숲, 문화예술 공원 등이 위치합니다.

또한 단독 및 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하여 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황 면에서는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건은 남서측으로 폭 약 25미터의 매헌로와 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계되어 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지)으로 지정되어 있습니다. 또한 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2007년 2월 8일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 근저당권(을6), 가압류(갑8, 갑11), 압류(갑10), 임의경매개시결정(갑13) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이며, 해당 물건은 현황 공실 상태로 파악되었습니다.

다만, 기타 참고사항에는 "현황 일부 임대 및 일부 공실 등으로 탐문되었으나 세부내역은 미상"이라는 내용이 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 물건명세서 상 본건(3130호)은 인접호와 구분 없이 일단의 판매 및 영업시설로 이용 중이며, 현황은 공실로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 건은 서초구 양재동의 상업 중심지에 위치하며, 코스트코 양재점, 더케이호텔 등 대형 유통 및 편의시설과 인접해 있어 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

또한 양재시민의숲과 같은 녹지 공간은 지역 주민 및 방문객의 휴식처 역할을 하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

건물 내 다수의 호실이 판매 및 영업시설로 이용되고 있으며, BOGNER, 골프존파크, GS편의점, 현대자동차 사무실, AI NATION 사무실, SECUWAVE, 공간I 공유오피스 등 다양한 업종으로 활용되고 있어 복합상가로서의 기능성을 갖추고 있습니다.

19층 규모의 대형 복합상가에 속해 있어 건물 자체의 집객 효과와 함께 다양한 업종과의 시너지를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

인근 코스트코 양재점은 다양한 생필품 및 식료품 구매에 편리함을 제공합니다.

양재시민의숲과 문화예술 공원이 가까이 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용하기 좋습니다.

지하철 신분당선 양재시민의숲역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

주변에 서울특별시보건환경연구원이 있어 관련 기관 종사자의 배후 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건이라는 점은 거래 구조가 복잡할 수 있으며, 일반적인 부동산 경매와는 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

2005년에 사용 승인된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 '유통업무설비(저촉)' 사항은 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제한이 될 수 있으므로 관련 법규 검토가 필요합니다.

경매 물건의 경우, 일반적으로 미납된 관리비를 인수해야 할 수 있으므로, 이에 대한 사전 확인이 필수적입니다. (본 건은 명확한 언급이 없으나 일반적인 주의사항입니다.)

대규모 복합상가의 특성상 주차 공간이 항상 여유롭지 않을 수 있으며, 이는 이용객 편의에 영향을 줄 수 있습니다.

주변 상권 경쟁 심화 또는 소비 트렌드 변화에 따라 임대 수익률 변동 또는 공실 장기화 가능성을 배제할 수 없습니다.

현재까지 파악된 바로는 본 건 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 서초구의 핵심 상업 지역에 위치한 투자 가치가 높은 판매시설입니다.

뛰어난 교통 접근성과 코스트코, 양재시민의숲 등 주변의 우수한 생활 및 편의시설은 본 건의 매력을 더합니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 안전하게 권리를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

현재 공실 상태이므로 인수 후 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능합니다.

다만, 유동화 물건의 특성, 건물 연식, 용도지역 제한 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

서울 강남권의 안정적인 상권 내 입지.

지하철역 도보 거리 및 주요 도로 인접으로 높은 접근성 확보.

코스트코, 호텔 등 대형 시설과 인접하여 풍부한 잠재 고객층 확보 가능.

대규모 복합상가로서 건물 자체의 인프라 활용 및 시너지 효과 기대.

경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 재산권 행사 가능.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 219,000,000원을 기준으로 제시되었습니다.

권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 인근 유사 물건의 실거래가, 임대 현황, 향후 예상 임대 수익률, 건물 상태 및 시장 동향 등 보다 심층적인 분석이 필요합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 감정평가액 및 공개된 자료를 바탕으로 자체적인 판단을 통해 입찰 여부와 가격을 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.