나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61077 [3] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 103동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)-(3)은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '상탄초등학교' 서측 인근에 위치 하고 있는 일산두산위브더제니스(아파트)내 제102동 제3층 제303호, 제103동 제6층 제606호 및 제6층 제603호 등 총 3개호의 구분건물로서, 주위는 동류형의 아파트단지 밀집지대, 상 탄초등학교 등 교육시설, 행정복지센터 그리고 노변을 따라 형성된 중.소규모의 점포 및 상 가 등 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 탄현마을입구 사거리를 중심으로 산현 로, 일현로 등 주요도로가 지나고 있고, 남서측 인근으로는 경의선 '탄현역사'가 소재하고 있어서 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 기호(1)의 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상54층 건물내의 제3층 제303호, 그리고 기호(2),(3)의 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상55층 건물내의 제6층 제606호 및 제603호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시이중창호 등으로 마감하였음.

이용상태

기호(1)-(3) 모두 공동주택(아파트) 단위세대로 이용중에 있으며, 내부구조는 각각 방3, 욕실2, 주방겸 식당, 거실, 현관 등임.

설비내역

개별난방설비 구비되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형태에 가까운 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 아 파트단지 및 단지내 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 구분건물(아파트)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물대장상 의 등재사항과 현황도면, 그리고 외관적인 관찰사항 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경61077 (3)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 103동 6층603호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

575,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

* 토지지분: 17.0505㎡ (약 5.16평)

* 건물면적: 94.44㎡ (약 28.57평)

* 건물지분: 94.4442㎡ (약 28.57평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

중OOO (중앙농업협동조합으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '상탄초등학교' 서측 인근에 위치한 일산두산위브더제니스 아파트 단지 내에 소재합니다. 주위는 유사한 아파트 단지와 상탄초등학교 등 교육시설, 행정복지센터, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근으로 주요 도로(산현로, 일현로)가 지나고 있습니다. 남서측 인근에는 경의선 '탄현역'이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조의 지상 55층 건물 중 6층에 위치한 아파트로, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창호로 마감되었습니다. 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 주방 겸 식당, 거실, 현관 등으로 구성된 일반적인 아파트 형태입니다.

2.4. 설비내역

개별난방 설비가 구비되어 있으며, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 화재탐지 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지이용 및 도로상태

토지는 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형에 가까운 자체 지반이 평탄한 토지로서, 아파트 단지 및 단지 내 상가 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 중앙농업협동조합의 근저당(2017년 2월 10일, 250,800,000원) 이하의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 소유권 이전, 근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매 등이 등기되어 있었으며, 이 중 근저당과 임의경매 개시결정 등이 말소 예정 권리에 해당합니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 신지선

* 보증금: 300,000,000원 (1차 증액 30,000,000원, 2차 증액 120,000,000원 포함 시 총 450,000,000원)

* 전입일자: 2017년 2월 13일

* 확정일자: 2017년 2월 2일 (1차 증액분 2022년 2월 16일)

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024년 5월 2일

임차인 신지선 씨는 전입일자보다 확정일자가 빠르고, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 원칙적으로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 (인수 보증금)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설(점포, 상가)이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의는 충분히 누릴 수 있습니다.

4.2. 역세권 효과

경의선 '탄현역'을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지로서, 대중교통 이용이 편리하며 역 주변 상권의 이용 또한 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 서측 인근에 상탄초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 주변의 근린생활시설 외에도, 조금만 이동하면 대형마트, 백화점, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (주변 시설에 대한 자세한 내용은 별도 확인 필요)

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

일산두산위브더제니스 단지는 대규모 아파트 단지로, 주변은 주거 및 상업, 교육 시설 위주로 개발되어 있습니다. 일반적인 검색 결과 상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 혐오시설 유무 및 주변 개발 계획 등은 현장 조사 및 상세 지도 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 신지선 씨는 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 보증금(300,000,000원)이 상당한 금액이므로 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우의 인수 가능성을 최종적으로 확인해야 합니다. (현재까지의 분석으로는 인수 보증금 0원으로 판단됩니다.)

6.2. 물건 특이사항 (정보 부족)

제공된 자료에는 '특이사항', '주의사항', '특수물건정보' 항목에 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다. 실제 물건 상태, 하자, 법적 문제 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6.3. 기타

* 건물 사용승인일(2013년 4월 26일) 기준으로 10년 이상 경과하여 향후 발생할 수 있는 건물 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

* 공동주택 관리비 체납 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 일산두산위브더제니스 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖춘 물건입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 경매로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임차인 보증금의 최종 배당 결과 및 명도 관련 사항은 반드시 확인해야 합니다. 최근 시세와 감정가를 면밀히 비교하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 일산의 신축급 대단지 아파트로 브랜드 가치 및 선호도가 높습니다.

* 경의선 탄현역 역세권 단지로 출퇴근 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 우수하여 실거주 목적에도 적합합니다.

* 최근 실거래가를 바탕으로 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 28.57평)의 아파트 시세는 대략 5억 4천만원에서 5억 8천만원 사이로 추정됩니다. 감정가 5억 7천 5백만원은 현재 시세 범위의 상단에 해당합니다.

따라서, 경쟁 상황과 낙찰 가능성, 그리고 안전 마진을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 90% ~ 95% 수준 또는 시세 하단 대비 소폭 상승한 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 최근 매매가(2026년 7월):

* 59.92㎡ (약 18.1평) / 12층: 4억 4천만원

* 120.48㎡ (약 36.4평) / 11층: 6억 4천만원

* 120.48㎡ (약 36.4평) / 18층: 6억 8천 5백만원

* 건물면적 94.44㎡ (약 28.57평) 기준, 시세 범위 약 5억 4천만원 ~ 5억 8천만원 추정.

* 예상 입찰가 범위:

5억 5천만원 ~ 5억 7천만원

상기 예상 입찰가는 현재 시점의 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률, 본건의 정확한 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.