나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501440 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 618-3 탑클래시아 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 지하철1호선 "제물포역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지상18층/지하1층 건내 제12층 제1203호로서,
(사용승인일:2019-1-9)
외벽: 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감등임.
내벽: 도배 및 일부타일 마감등임.
창호: PVC창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 업무시설외1 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 7미터, 남서측으로 노폭 약 34미터(경인로) 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

물건 비고

외벽에 '탑클래시아 3차'로 표시됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경501440 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 618-3 탑클래시아 12층1203호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 11.02㎡ (약 3.33평)

건물면적: 81.36㎡ (약 24.61평)

사용승인일: 2019년 1월 9일

1.3. 평가 요약

감정가: 283,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 지하철 1호선 "제물포역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 유형의 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 지하철 1호선 제물포역이 도보로 약 6분 거리에 있어 교통이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 압류 (미추홀구, 2023-03-24)

총 등기부채권액: 282,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이진웅)

보증금: 282,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-14

확정일자: 2021-12-17

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 (을구 3번) 되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

본 건의 임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다 [cite: from user prompt].

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 도화동 지역은 제물포역을 중심으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 주변으로 개발이 진행 중인 공공주택 복합지구 및 도시개발 사업지가 있어 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하고 있으며, 대형마트(이마트에브리데이, 대하마트)가 근거리에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 기계식 주차장 등을 구비하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 리스크

임차인이 주택도시보증공사(HUG)이며 대항력이 없으나, 말소 동의 확약서 제출 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항이 있어 최종적인 권리 관계 및 명도 절차 진행 상황을 추가 확인해야 합니다.

6.2. 건물 상태 및 표시 관련 리스크

외벽에 '탑클래시아 3차'로 표시되어 있다는 점은 현황조사서 확인이 필요하며, 건물 관리 상태 및 외부 표시에 대한 정확한 사실 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타 법적 리스크

본 건의 토지 이용계획상 시가지경관지구 등에 해당하므로 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동의 제물포역 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔입니다. 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설 이용이 용이하며, 지역 개발 호재도 존재합니다. 임차인이 대항력 없는 HUG이며 말소 동의가 확인되어 권리 관계는 명확해 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항과 외부 표시에 대한 점검은 필요합니다. 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 제물포역 인근으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 관리 상태 양호 예상.

* 개발 호재: 도화구역 도시개발, 도심 공공주택 복합지구 등 주변 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 안정적 임차 구조: HUG가 임차인이었으나 대항력 없어 명도 용이 예상.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일한 "탑클래시아" 오피스텔의 전용면적 81.36㎡(공급면적 120.46㎡) 타입의 최근 실거래가는 2021년~2022년 사이에 약 2억 6,900만원 ~ 2억 8,900만원 수준이었습니다. 2026년 4월 기준, 14층 전세 물건이 1억 9,000만원에 등록되어 있는 점을 고려할 때, 현재 시세는 보수적으로 평가할 필요가 있습니다. 감정가 2억 8,300만원은 과거 실거래가 수준과 유사하나, 최근 전세가율을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 파악된 전세가(1억 9,000만원)를 고려하고, 과거 실거래가 및 감정가(2억 8,300만원)를 참고하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. HUG의 말소 동의가 확인되어 인수되는 임차보증금은 없으므로, 입찰가는 2억 3,000만원 ~ 2억 6,000만원 범위 내에서 입찰 전략을 수립하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 이는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 추이 및 현재 시장 상황을 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.