나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12580 [3] 울산광역시 동구 방어동 319-3 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 동구 방어동 소재 '방어진초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제2층 제202호 외 2개호 로서, (사용승인일자 : 2011.02.24) 외벽 : 대리석 등 마감, 내벽 : 벽지 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비,소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> .

공부와의 차이

'일련번호 가,나'는 일반건축물대장상 제2종근린생활시설이나, 현황 공동주택(다세대)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12580 (3)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 319-3, 5층 501호 (신주소: 울산광역시 동구 상진길 35)

건물명: (정보 없음)

토지면적: 41.34㎡ (약 12.5평)

토지지분: 41.34㎡ (약 12.5평)

건물면적: 88.39㎡ (약 26.7평)

건물지분: 88.3906㎡ (약 26.7평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 (6층 건물 중 5층)

사용승인일: 2011년 02월 24일

용도: 공부상 제2종근린생활시설, 현황 공동주택(다세대주택) 이용 중

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 128,000,000원

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 울산광역시 동구 방어동 소재 '방어진초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로, 현재 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 주변 가로망 상태는 보통임.

3. 권리분석

채권자: 일OOOOOO (임의경매 신청)

말소기준권리: 2011년 03월 03일 접수된 일산새마을금고의 근저당권 (채권액 134,400,000원)

기타 권리: 을4, 을7, 을8 근저당권 및 갑2 임의경매는 말소 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (물건명세서상 '지상권개요'는 공란임.)

임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. (전입일자 1995-08-11)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건 소재지는 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역임.

주변 다세대주택 매매 시세는 다음과 같음 (2026년 7월 기준).

* 1993년 건축, 61.92㎡: 9,000만원 (약 1,450만원/평)

* 2003년 건축, 74.695㎡: 10,900만원 (약 1,460만원/평)

* 1992년 건축, 45.22㎡: 3,300만원 (약 730만원/평) - *이는 소형 면적 또는 특정 조건에 따른 가격으로 보임.*

감정평가된 본건 건물면적은 88.39㎡(약 26.7평)으로, 최근 거래된 74.695㎡(약 22.6평) 물건(10,900만원)과의 면적 차이 및 건축연도(2011년)를 고려할 때, 시장가치는 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 범위로 추정됨. 이는 감정가 1억 2,800만원과 유사한 수준임.

5. 생활정보

주변 교통망 및 학군(방어진초등학교 인근)이 양호함.

건물 내 난방, 위생 및 급배수, 소화, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

임대 관례 및 기타 특이사항은 미상으로 파악됨.

6. 잠재적리스크

공동담보 물건으로, 유사 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 입찰 경쟁 구도가 달라질 수 있음.

공부상 용도는 제2종근린생활시설이나 현황은 다세대주택으로 이용 중이므로, 추후 건축물대장 변경 또는 용도 제한 등과 관련된 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요함.

토지이용계획상 일반상업지역이나 소로2류(폭 8m~10m) 저촉 및 가축사육제한구역에 해당함.

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합의견

울산광역시 동구 방어동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 권리상 특별한 문제는 없어 보임.

다만, 공부상 용도와 현황 용도 간의 차이가 존재하며, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자포인트

말소 예정 권리가 많아 낙찰 후 권리관계가 비교적 명확함.

주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 판단됨.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적음.

9. 예상입찰가

감정가: 128,000,000원

주변 시세: 74.695㎡ 기준 10,900만원 (약 1,460만원/평), 61.92㎡ 기준 9,000만원 (약 1,450만원/평)

본건 면적 (88.39㎡, 약 26.7평) 및 건축연도(2011년)를 고려 시, 평당 1,400만원 ~ 1,500만원 수준 적용 가능.

평당 1,450만원 적용 시: 26.7평 * 1,450만원/평 = 약 127,960,000원

최소 보증금(0원)을 제외한 인수 금액이 없으므로, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준에서 입찰 고려 가능.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

추천 입찰가: 128,000,000원 (감정가 수준, 시세 반영)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.