나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504548 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-296 약산마을 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.02.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석3동 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 4층 402호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 드라이비트 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 남동구 간석동 37-296 약산마을 4층 402호

1.2. 건물 현황

구분: 다세대주택

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 4층 (건축물표제부 기준)

해당층: 4층

전용면적: 47.23㎡ (약 14.28평)

건축 연도: 1996년 2월 21일 (사용승인: 1997년 1월 20일)

제시외 건물: 없음

1.3. 토지 현황

대지권 비율: 11.642857142857142㎡ (약 3.52평)

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 과밀억제권역

형상 및 이용: 장방형, 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로: 남측으로 진입도로에 접함

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 92,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서울보증보험 (등기부상 권리자)

채권 금액: 58,179,560원 (강제경매 신청 채권액)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 2000년 6월 21일 소유권이전(이순금), 2016년 10월 26일 소유권이전(백원기), 2022년 6월 29일 소유권이전(주식회사블루린) 이력이 확인됩니다.

말소기준권리는 2025년 1월 20일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정이며, 채권금액은 58,179,560원입니다.

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다.

(주의: 임차인 현황상 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다.

단, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 실제 존부, 인수 여부는 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 간석3동 행정복지센터와 같은 공공시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

상업지구와의 거리가 있어 중심 상권이라기보다는 주거 기능에 특화된 지역으로 판단됩니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 면적대의 다세대주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

2026년 3월 3일 거래된 47.56㎡(약 14.38평) 다세대주택(동아주택)이 120,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적 47.23㎡(약 14.28평)과 유사한 면적대의 이 사례는 본건 시세 파악에 중요한 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

주변 환경은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

간석3동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

대중교통(버스정류장) 접근성이 보통 수준으로, 시내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 실제 인수 여부 및 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다.

임대차 관계가 미상으로 표시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

건축 연도가 1996년으로 비교적 오래되어 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

전용면적 47.23㎡는 1인 또는 2인 가구에 적합한 크기이나, 내부 구조에 따라 활용도가 달라질 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

본 보고서 작성 시점에서는 해당 지역에 명확히 알려진 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 투자 전 현장 방문을 통해 혐오 시설 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

"가축사육제한구역", "준보전산지", "과밀억제권역" 등의 지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 주변 편의시설 및 교통 여건이 보통 수준입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 명확하나, 소멸되지 않는 지상권 및 미상의 임대차 관계에 대한 확인이 필수적입니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 가격을 참고하여 시세 파악이 가능하며, 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다.

건축 연도에 따른 노후화 및 명도 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

경매 개시 채권액(58,179,560원) 대비 감정가(92,000,000원)가 높지 않아, 적정 낙찰가율 관리를 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

본건 면적(47.23㎡)과 유사한 최근 거래 사례(47.56㎡, 120,000,000원)를 고려할 때, 낙찰가율 관리를 통해 안정적인 투자 가능성이 있습니다.

1~2인 가구의 주거 공간으로 활용하기에 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 92,000,000원

최근 실거래가 분석:

인근 유사 면적(47.56㎡)의 거래 가격이 120,000,000원임을 고려할 때, 본건의 현 시세는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(92,000,000원)는 이 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

권리 분석상 인수 부담이 거의 없고, 유사 면적 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단할 때, 108,000,000원 ~ 114,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

권장 입찰가: 110,000,000원 (1억 1천만원)

(주의: 본 입찰가는 제공된 시세 및 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 권리관계 재확인, 법원 매각기일 변동, 명도 가능성, 기타 경매 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.