나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500133 [1] 인천광역시 부평구 부평동 372-12 현대홈타운 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동소재 "부평동초등학교"남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 공동주택및 주상용건물,근린생활시설등이 혼재한 주상복합지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장및 인천지하철 1호선 부평시장역 소재하여 전반적인 교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 14층건물내 6층 603호로서
- 외벽: 석재붙임마감.
- 창호: 샤시창호등 마감.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비,난방설비,소화전설비,승강기설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형평지로서 업무시설및 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 악 20m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경500133 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 372-12 현대홈타운 6층 603호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 166,000,000원

토지면적: 5.72㎡ (약 1.73평)

건물면적: 35.18㎡ (약 10.64평, 전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

준공년도: 2014년 12월

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, "부평동초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지역으로 형성되어 있습니다.

교통 환경으로는 인천지하철 1호선 부평시장역이 도보 거리에 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

건물은 서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 16일 접수된 신용보증기금의 가압류 (갑5)입니다.

을구 3번 순위의 주택임차권 (임차인: 최정아, 보증금: 190,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 낙찰로 인해 말소될 예정입니다.

따라서, 본 물건을 낙찰받을 경우 인수해야 할 별도의 부담(임차보증금 등)은 없는 것으로 분석됩니다.

총 등기부채권액은 394,175,524원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 부평동 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 주상복합 지역으로서, 지역 내 소비 활동 및 유동 인구가 꾸준히 유지되는 곳입니다.

인천지하철 1호선 부평시장역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근의 공동주택 및 주상복합 단지들은 본건에 안정적인 배후 수요를 제공할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 부평동초등학교가 물건지 인근에 위치하여 교육 환경을 제공합니다.

교통: 인천지하철 1호선 부평시장역이 인접해 있으며, 다수의 버스 정류장이 있어 서울 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융, 의료 등 일상생활에 필요한 다양한 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

주거 환경: 본건은 원룸형 아파트인 도시형생활주택으로, 1인 가구 직장인이나 학생 등에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 물건명세서의 특이사항 및 특수물건정보에 "HUG 인수조건 변경"이라는 문구가 명시되어 있습니다. 이 변경 조건의 구체적인 내용이 아직 명확하게 공개되지 않았으므로, 해당 조건의 내용과 이것이 매각 진행 및 향후 명도 과정에 미칠 영향에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 이는 본 건의 가장 큰 불확실성 요소로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 규제: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 향후 건물 증개축이나 재건축 시 건축법 등 관련 법규에 따른 제한 사항을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 1호선 부평시장역 역세권에 위치한 현대홈타운 내 도시형생활주택으로, 우수한 교통망과 생활 편의성을 갖춘 입지를 자랑합니다.

권리분석 결과, 인수해야 할 부담이 되는 권리나 임차보증금은 없는 것으로 판단되어 권리관계는 매우 명확합니다.

그러나, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 본 건의 가장 중요한 불확실성 요소이며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 해당 조건이 명확해지기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 접근성: 인천지하철 1호선 부평시장역을 도보로 이용 가능하며, 주변 대중교통망이 발달해 있어 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

안정적인 임대 수요: 역세권에 위치하여 1인 가구를 중심으로 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 임대 사업 투자로서의 잠재력이 있습니다.

권리관계의 명확성: 인수 부담 없는 권리 분석으로, 낙찰 후 법적인 분쟁 소지가 적습니다.

현대홈타운 브랜드: 지역 내 인지도가 있는 건물이므로, 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본 물건은 전용면적 35.18㎡ (약 10.64평)의 도시형생활주택입니다. 제공된 주변 매매 사례 JSON 데이터 분석 결과, 본건과 직접적으로 동일한 단지 내의 거래 정보는 없으나, 유사한 면적 및 연식의 타 건물 거래 사례들을 통해 시세를 추정할 수 있습니다.

JSON 3 (신한, 56.08㎡, 2002년 준공, 123,000,000원)의 평당가(약 725만원/평)를 본건 면적(10.64평)에 적용 시 약 7,700만원 수준으로, 이는 본건 감정가(166,000,000원)보다 현저히 낮습니다.

JSON 2 (해피팰리스, 49.26㎡, 2015년 준공, 284,000,000원)의 평당가(약 1,906만원/평)를 본건 면적(10.64평)에 적용 시 약 20,200만원 수준으로, 이는 본건 감정가(166,000,000원)보다 높습니다.

본건의 감정가(166,000,000원)는 평당 약 1,560만원 수준으로, JSON 2의 평당가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단될 여지도 있습니다. 그러나 "HUG 인수조건 변경"이라는 큰 불확실성 요인이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

본 건의 감정가는 166,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

"HUG 인수조건 변경"에 대한 명확한 정보 확인이 최우선이며, 해당 조건에 따라 향후 매각 진행 또는 명도 과정에 변동성이 클 수 있습니다.

이러한 리스크를 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 선에서 입찰가격을 검토해 볼 수 있습니다.

중요: "HUG 인수조건 변경" 관련 내용을 반드시 확인하신 후, 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 시설:

인천광역시 부평구 부평동 372-12번지 일대는 부평동초등학교가 인접해 있으며, 일반상업지역과 공동주택 밀집 지역으로 이루어져 있습니다. 지도상 특별한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.