나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503620 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1125-3 엠타워-2 9층905호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""구월여자중학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택 및 업무시설, 관공서, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인천1호선 ""예술회관역"" 및 버스정류장이 인근에 소재
하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층건내 제9층 제905호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어
있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)(문의:남동구환경보전과 032-
453-2343)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에
관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경503620 (1)

채권자: 주택도시보증공사

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 60,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1125-3 엠타워-2 9층905호

건물명: M타워-2

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 중 제9층

준공일: 2011년 9월 29일

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형아파트)

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.04㎡ (약 1.22평)

토지지분: 4.04㎡ (약 1.22평)

건물면적: 13.68㎡ (약 4.14평)

건물지분: 13.68㎡ (약 4.14평)

총면적(건물): 1283.78㎡

건폐율: 70.27%

용적률: 503.44%

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월여자중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 업무시설, 관공서, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인천1호선 "예술회관역" 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 4일 접수된 포천세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(서태진)

보증금: 62,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 25일

확정일자: 2021년 3월 2일

배당신고일자: 2023년 10월 18일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보 HUG 인수조건 변경

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전: 신희분 (2012.02.01), 김대일 (2017.05.11), 김대성 (2021.03.23, 매매)

* 주택임차권: 서태진 (2021.03.25 전입, 2021.03.02 확정, 62,000,000원, 말소)

* 압류: 포천세무서장 (2022.08.04, 말소), 남동구 (2022.11.03, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.01.23, 62,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 62,000,000원

3.4. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 을구 순위 1번 주택임차권등기(서태진)는 말소될 예정입니다. (단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출됨)

말소기준권리(포천세무서장 압류) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 일반상업지역, 방화지구에 속해 있으며, 도시형생활주택 및 업무시설 등이 밀집한 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

인천1호선 예술회관역 인근으로 다양한 상업 및 문화 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

"구월여자중학교"가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

HUG 인수조건 변경은 일반적인 경매 물건과 다른 특수 조건이 있음을 시사합니다. 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 HUG와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 계약 관계 특이사항

임차인 서태진의 경우, 확정일자(2021.03.02)보다 전입일자(2021.03.25)가 늦어 일반적인 임대차 관계와는 차이가 있습니다. 그러나 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 대항력은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 예술회관역 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 건물 신축 연도(2011년)를 고려할 때 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 권리관계는 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 강제 경매를 신청한 상태이며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 우수한 교통 및 직주근접 환경을 갖추고 있습니다.

* 작은 면적(약 4.14평)으로 1인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 신축 건물(2011년식)로 비교적 최신 시설 이용이 가능합니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례(38~50㎡ 기준, 4,500만원~8,500만원)를 감안할 때, 본건과 같이 면적이 훨씬 작은(13.68㎡) 도시형생활주택의 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 감정가(60,000,000원) 및 채권자(HUG)의 인수 보증금(62,000,000원)을 고려했을 때, 시장 상황 및 건물의 노후도 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 신축 도시형생활주택의 시세를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

이에, 본건의 현재 시장 가치를 고려한 예상 입찰가는 30,000,000원에서 40,000,000원 사이로 예상됩니다. 다만, 이는 예상치이며 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.