나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12580 [2] 울산광역시 동구 방어동 319-3 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 동구 방어동 소재 '방어진초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제2층 제202호 외 2개호 로서, (사용승인일자 : 2011.02.24) 외벽 : 대리석 등 마감, 내벽 : 벽지 붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비,소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> .

공부와의 차이

'일련번호 가,나'는 일반건축물대장상 제2종근린생활시설이나, 현황 공동주택(다세대)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1.일반건축물대장상 제2종근린생활시설이나 현황 공동주택(다세대)이며 불법 용도변경으로 추정되어 그 불리한 정도를 감안하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경12580 (2)

1.2. 소재지

울산광역시 동구 방어동 319-3 3층302호

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 토지면적

24. 71㎡ (약 7.48평)

1.5. 건물면적

52. 85㎡ (약 15.99평)

1.6. 감정가

76,300,000원

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 동구 방어동 소재 '방어진초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉)이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

소유권보존 등기일은 2011년 3월 3일이며, 채권 총액은 약 7억 9천만원에 달합니다. 말소기준권리는 일산새마을금고의 근저당권(134,400,000원)으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 염

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011-11-23

대항력: 없음

* 임차인: 염

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2011-11-23

확정일자: 2011-11-23

배당신고일자: 2025-12-23

대항력: 없음

주의: 임차인 염 의 경우 대항력은 없으나, 보증금 9천만원에 대한 배당이 완전히 이루어지지 않을 경우 인수될 가능성도 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 해당 보증금의 실제 배당 가능 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

3.3. 인수되는 권리

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하나, 임차인들은 모두 대항력이 없으므로 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 인수되는 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

물건지 인근은 주거용 건물과 함께 제2종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 울산 동구 방어동 일대의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2011년 준공된 본 물건과 유사한 연식 및 규모의 주택들은 공급면적 기준 약 145만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 감정가는 이러한 시세 수준과 부합하는 것으로 보입니다.

* 최근 매매 사례 1: 전용면적 61.92㎡, 2026년 7월 거래, 9,000만원 (약 145만원/㎡)

* 최근 매매 사례 2: 전용면적 74.695㎡, 2026년 7월 거래, 10,900만원 (약 146만원/㎡)

* 최근 매매 사례 3: 전용면적 45.22㎡, 2026년 7월 거래, 3,300만원 (약 73만원/㎡) - 연식(1992년) 및 규모 차이로 인해 비교가 제한적임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주거 지역 내에서 통상적으로 이용 가능한 편의시설들이 소재하고 있으며, 차량 접근이 용이하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 교육시설

도보권 내에 방어진초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 불법 용도 변경 (가장 큰 리스크)

일반건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 공동주택(다세대주택)으로 사용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 불법 용도 변경에 해당될 수 있으며, 이로 인해 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 제재를 받을 수 있습니다. 감정평가 시 이러한 불리한 점을 감안하여 평가되었으나, 실제 낙찰 후 발생할 수 있는 불이익은 별도로 고려해야 합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 7.9억원으로, 본 물건의 감정가 7천만원대에 비해 매우 높습니다. 이는 채권자 측의 적극적인 경매 신청으로 인한 것으로 보이나, 향후 건물 관리 및 보존 상태와 관련하여 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 동구 방어동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2011년 준공)이며 입지 및 교통 조건이 양호한 편입니다. 또한, 방어진초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 일반건축물대장상 용도와 현황 주거용으로 사용되는 용도 간의 불일치로 인한 불법 용도 변경 가능성입니다. 이로 인한 행정적 불이익이 발생할 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 임차인은 대항력이 없으므로 인수 부담은 없으나, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있을 경우 추가 부담이 발생할 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상 (2011년 준공).

* 방어진초등학교 인근으로 주거 선호도 및 안정성 확보 가능.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

* 불법 용도 변경 문제 해결 시 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 76,300,000원입니다. 본 물건의 가장 큰 리스크인 불법 용도 변경 문제로 인해, 감정가의 80% 수준인 61,000,000원을 시작가로 제안합니다. 시장 상황 및 해당 용도 변경 문제에 대한 명확한 해결 방안 확인 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.