나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12046 [3] 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 동상동 소재 동광초등학교 서측 인근에 위치하는 늘해랑아파트 8층 803호 외 4개호로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 시장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 803호 외 4개호로서,

기호(1~4)
외벽: 드라이비트 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

기호(5)
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택으로 이용중입니다.
(집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)으로 되어 있습니다.)

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약4m 내외, 북측으로 노폭 약2m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-09-22)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(2025-04-24)(2-3구역) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12046 (3)

소재지: 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 6층603호

용도: 도시형생활주택 (원룸형), 공동주택

감정가: 155,000,000원

토지면적: 29.42㎡ (약 8.90평)

건물면적 (전용면적): 49.87㎡ (약 15.09평)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

준공년도: 2016년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 동상동 소재, 동광초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 시장 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 노폭 약 4m, 북측으로 노폭 약 2m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 1월 23일 접수된 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (105,600,000원).

말소되는 권리:

* 가압류: 김수자 (85,000,000원), 박철제 (240,000,000원)

* 주택임차권: 우즈베키스탄인 (70,000,000원)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 우즈베키스탄인사

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 4월 16일

* 확정일자: 2023년 5월 19일

* 배당신고일자: 2025년 4월 3일

* 대항력: 없음.

주택임차권 등기부등본상 '말소'로 표기되어 있으며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 등).

4. 상권분석

본 물건이 소재한 동상동 일대는 주거 밀집 지역으로, 동광초등학교와 인접하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 근린생활시설 및 시장이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

주변 연립, 다세대 주택 실거래가 자료를 보면, 1997년식 '하람빌라'(73.61㎡)가 2026년 3월 7천만원, 2016년식 '늘해랑아파트'(49.89㎡)의 경우 2022년 1월에 전세 7천만원의 거래 사례가 확인되었습니다.

이는 본건의 감정가(1억 5,500만원) 대비 시세 수준을 참고할 수 있는 자료입니다. 다만, 제시된 JSON 정보의 거래 시점 및 대상 물건(건축 연도, 면적, 유형 등)이 본건과 차이가 있으므로, 직접적인 비교에는 신중해야 합니다.

5. 생활정보

교육: 동광초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

편의시설: 근린생활시설, 전통시장 등이 주변에 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

건축물 시설: 급/배수 및 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

규제 현황: 본건은 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재건축/리모델링 시 제한 사항이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계가 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

다만, 인근 유사 물건의 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

각종 지역 규제가 존재하므로, 투자 목적과 향후 활용 계획에 따라 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

명도 용이성: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 대한 추가적인 비용 및 시간 소모가 없습니다.

신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

소형 평형: 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 등 소형 주택 수요에 부합하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5,500만원입니다.

주변 다세대 주택의 실거래가 수준 및 본 건의 신축 연도를 고려할 때, 감정가는 시장가 대비 다소 높을 수 있습니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없고 명도에 대한 우려가 없는 점은 긍정적입니다.

이에 따라, 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 투자 목적을 종합적으로 고려하여 1억 2,000만원에서 1억 3,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 시장의 경쟁률, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.