나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12046 [4] 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 동상동 소재 동광초등학교 서측 인근에 위치하는 늘해랑아파트 8층 803호 외 4개호로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 시장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 803호 외 4개호로서,

기호(1~4)
외벽: 드라이비트 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

기호(5)
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택으로 이용중입니다.
(집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)으로 되어 있습니다.)

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약4m 내외, 북측으로 노폭 약2m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-09-22)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(2025-04-24)(2-3구역) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12046 (4)

소재지: 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 5층503호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 155,000,000원

1.2. 건물 및 토지 정보

건물: 늘해랑아파트, 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 5층 503호

건물면적 (전용면적): 49.87㎡ (약 15.09평)

토지면적 (토지지분): 29.42㎡ (약 8.90평)

건물 사용승인일: 2016년

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 155,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 김해시 동상동 소재 동광초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 시장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리(근저당)는 수협엔피엘대부주식회사의 106,440,000원으로, 해당 권리를 포함한 후순위 권리들이 모두 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 431,440,000원입니다.

채권자: 부산시수산업협동조합 (창원지방법원 2025타경12046 임의경매 개시결정)

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-16

확정일자: 2020-10-19

대항력: 없음

배당신고일자: 2025-11-25

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인이 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 실제 점유 여부에 따라 명도에 어려움이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터의 비교 사례("하람빌라", "세종그린빌라")는 본건과 다른 단지이며, 면적과 연식이 상이하여 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 비교 사례들의 거래가는 4,930만원 ~ 7,000만원 수준으로, 본건의 면적(49.87㎡) 대비 시세는 약 90만원/㎡ 내외로 분석됩니다.

그러나 본건 "늘해랑아파트"는 2016년에 준공되어 비교적 신축이며, 도시형생활주택(원룸형)으로 공급되었습니다. 김해시 동상동 지역의 유사 면적대 아파트 실거래가 및 시세 정보에 따르면, "늘해랑아파트" 전용 49㎡ 타입은 2026년 1월 약 1억 7천만원 수준의 거래 사례가 확인되었습니다. 또한, 2022년 1월 전세 거래에서도 7,000만원 수준이었습니다.

이러한 외부 정보들을 종합적으로 고려할 때, 제공된 JSON 데이터의 시세는 본건 "늘해랑아파트"의 실제 시장 가치를 반영하지 못하는 것으로 판단됩니다. 본건의 감정가 1억 5,500만원은 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

감정가 1억 5,500만원과 주변 실거래가(약 1억 7천만원)를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 70~85% 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 동광초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 상업시설: 동상시장 등 재래시장 및 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 마을버스 및 시내버스 노선이 운행되고 있습니다.

5.2. 주변 환경

동상동 지역은 재래시장 및 외국인 상권이 발달한 지역입니다. 과거 치안 관련 이슈가 있었으나, 다문화 치안센터 운영 및 경찰 협력을 통해 치안 강화 노력이 이루어지고 있습니다. 일부 쓰레기 무단 투기 등 도시 미관 관련 문제가 제기되기도 했습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 임차인이 대항력이 없다고는 하나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 변동성에 따라 실제 매각가치가 달라질 수 있습니다.

* 지역 환경: 일부 지역의 치안 및 환경 관련 이슈가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건 "늘해랑아파트"는 2016년 준공된 비교적 신축 건물로, 동광초등학교 및 동상시장 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 있습니다. 감정가는 1억 5,500만원으로, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인의 대항력은 없으나 명도 관련 잠재적 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 노후도가 적습니다.

* 실거주 용이성: 학교, 시장, 교통 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 잠재적 가치: 도시재생 사업 등 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 고려하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.