나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12046 [2] 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 동상동 소재 동광초등학교 서측 인근에 위치하는 늘해랑아파트 8층 803호 외 4개호로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 시장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 803호 외 4개호로서,

기호(1~4)
외벽: 드라이비트 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

기호(5)
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택으로 이용중입니다.
(집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)으로 되어 있습니다.)

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약4m 내외, 북측으로 노폭 약2m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-09-22)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(2025-04-24)(2-3구역) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경12046 (2) 사건으로 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 7층 703호에 소재한 도시형생활주택입니다.

감정가는 155,000,000원이며, 토지 면적은 29.42㎡ (약 8.90평)이고 건물 면적은 49.87㎡ (약 15.11평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 수협중앙회(수OOOOOOOOO)이며, 공동담보 물건으로 파악됩니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 동상동 소재 동광초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 시장 등으로 형성되어 있으며, 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 소유권은 권옥희님에게 보존 등기되어 있으며, 신탁등기 말소 이력이 있습니다.

말소기준권리는 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(2017-01-23 접수)이며, 을구에 설정된 모든 권리(근저당권) 및 갑구에 설정된 가압류(김수자, 박철제)와 임의경매 개시결정(부산시수산업협동조합)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인은 인수할 부담스러운 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 배종현님이 등재되어 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

물건이 소재한 동상동 일대는 근린생활시설, 단독주택, 시장 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로 형성되어 있습니다.

본건 인근에 동광초등학교가 위치하여 교육 환경이 갖춰져 있으며, 소규모 상업 시설 및 시장과의 접근성이 양호하여 지역 주민들의 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 내부에는 방 1개, 거실, 주방, 욕실 등이 포함된 구조일 것으로 추정됩니다.

건물에는 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 동광초등학교가 있어 교육 접근성이 좋습니다.

교통 환경은 차량 접근이 가능하나 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인으로는 감정평가액과 최근 시장 거래가 간의 현저한 차이가 있습니다. 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적 및 조건의 다세대 주택의 거래가는 4,930만원에서 7,000만원 사이로 나타났습니다. 반면 본건의 감정가는 15,500만원으로, 이는 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 따라서 시장 조사 및 물건 가치 재평가가 필수적입니다.

또한, 토지이용계획상 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 공실인지 또는 다른 임대 관계가 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 동상동에 위치한 도시형생활주택으로, 권리상 인수 부담이 없는 명확한 물건입니다. 신축 연도가 2016년경으로 비교적 최신 건물이며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

하지만 감정평가액(15,500만원)이 유사 물건의 시장 거래가(JSON 분석 결과 약 4,550만원 ~ 5,500만원 추정)와 큰 차이를 보이고 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 감정평가액이 과대평가되었거나, 제공된 시세 정보가 본건과 직접적인 비교가 어려운 특수성이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 연도(2016년경)가 유사 조건의 다세대 주택보다 최신이라는 장점이 있습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다.

임차인이 대항력이 없고 보증금/차임이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

감정가와 시장가 간의 큰 괴리는, 만약 감정가가 합리적이라면 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 기회로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터를 기반으로 시세를 분석한 결과, 본건의 전용면적(49.87㎡) 기준 예상 시세는 약 4,550만원에서 5,500만원 사이로 추정됩니다. 이는 최근 매매된 유사 물건들의 거래가(4,930만원~7,000만원)와 신축 연도(2016년경)를 고려한 보수적인 추정치입니다.

그러나 본건의 감정평가액은 15,500만원으로, 분석된 시장가와 약 3배 이상의 큰 차이를 보이고 있습니다. 이 차이는 감정평가액의 과대평가, 또는 비교 대상 물건과의 물건 특성(예: 도시형생활주택의 선호도, 내부 상태 등) 차이에서 기인할 수 있습니다.

현 시세기준(JSON 분석)으로는 4,550만원 ~ 5,500만원 범위에서 투자가치가 있다고 판단되나, 감정평가액과의 괴리가 매우 크므로, 이 점을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

잠재적 리스크를 고려하여, 시장가치로 추정된 금액을 기준으로 하되, 감정가와의 차이를 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

추천 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 55,000,000원

최종 입찰가는 주변 시세, 물건 상태, 경매 물건의 희소성, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

(참고: 주변 혐오시설 검색 결과, 본건 소재지(김해시 동상동 795-13) 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.