나이스옥션 법원경매 김천 2024타경2004 [1] 경상북도 구미시 지산동 543-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2024.10.10

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 구미시 지산동 소재 "지산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단
독주택, 제조업소, 골프연습장 및 일반상가 등으로 형성된 일반 주택지대입니다.

토지의 상황

1)교통상황
본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 선산대로 등이 있어 제반교통사
정은 무난합니다.

2)토지의 형상 및 이용상황
부정형 토지로 동측 하향 완경사지대에 자체 평탄하게 정지된 "근린생활시설(제조업소)건
부지"입니다.

3)도로상태
본건 동측으로 폭 약 8미터, 북측 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접합니다.

4)토지이용계획 및 공법상 제한상태
제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제
한구역(절대제한구역(전 축종 제한))입니다.

5)공부와의 차이
없습니다.

건물의 구조 및 현상

1)건물의 구조
2-가) 일반철골조(1층) 및 경량철골조 기타지붕 2층건으로
외벽: 판넬 등 마감
내벽: 벽지, 목재시트, 타일 등 마감 및 판넬 노출
바닥: 칼라하드너, 타일 등 마감
창호: 샷시 단창

2)이용상태
2-가)1층: 제조업소(일부 냉동 및 저온시설)
2층: 소매점(일부 저온시설) 및 사무소

3)위생 및 냉난방설비, 기타설비
본건 건물은 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 천정매립형 냉난방설비, 냉동 및 저온
설비 등 되어 있습니다.

4)부합물 및 종물관계
별첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ-ㄹ)이 소재하니 경매시 참고하시기
바랍니다.

5)공부와의 차이
① 공부상 구조가 "경량철골구조 기타지붕"이나, 실제 "일반철골조 및 경량철골조 기타지
붕"입니다.
② 의뢰목록상 "3층"은 실제 및 일반건축물대장상 "2층"입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 2015년도에 국내에서 제작된 금속검출기로 년식에 비해 현상 및 관리상태
등은 보통시 되며, 현재 일시 운휴중에 있어 정상 가동여부는 확인 불가능하오니 경매시 참
고하시기 바랍니다.

공작물의 현상

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기타참고사항

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2024타경2004 (1)

소재지: 경상북도 구미시 지산동 543-7

토지면적: 930.90㎡ (약 281.6평)

건물면적: 843.78㎡ (약 255.2평)

건물 제시외면적: 136.30㎡

용도: 제2종근린생활시설 (제조업소, 냉동/저온시설, 소매점, 사무소)

감정가: 1,265,861,750원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 유동화물건

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 지산동 소재 "지산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 제조업소, 골프연습장 및 일반상가 등이 혼재된 일반 주택지대입니다.

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 도로인 선산대로와 인접하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지는 부정형의 동측 하향 완경사 지대에 위치하나, 자체적으로 평탄하게 정지되어 근린생활시설 및 제조업소 부지로 이용되고 있습니다.

동측으로는 폭 약 8미터, 북측 및 서측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로 접합 구역입니다.

또한, 가축사육제한구역(절대제한구역, 전 축종 제한)으로 공법상 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 대구지방법원 김천지원의 2024타경2004 사건입니다.

강제경매 개시 결정 채권자는 배OOOOO이며, 채권 총액은 등기부상 1,357,561,151원 (토지) 및 1,477,561,151원 (건물)에 이릅니다.

말소기준권리는 2019년 4월 19일 접수된 하나은행의 근저당 (총 1,003,200,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의해야 할 점은 임차인 (주)청애랑의 존재입니다.

임차인 (주)청애랑은 2018년 10월 17일에 입주하였으며, 대항력은 있으나 확정일자를 받지 않았습니다.

보증금 30,000,000원, 차임 4,000,000원 조건입니다.

대항력 있는 임차인이면서 확정일자가 없는 경우, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 시 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (경매 물건의 특성상 보증금 회수 여부는 배당 절차에 따라 달라질 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.)

제시외 건물(ㄱ-ㄹ)은 소유자 미상으로 경매 시 참고해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 구미시 지산동 일대는 주거지역과 더불어 제조업소, 골프연습장, 상가 등이 공존하는 복합 상권입니다.

주요 용도는 제2종근린생활시설로, 1층은 제조업소(일부 냉동 및 저온시설)로, 2층은 소매점(일부 저온시설) 및 사무소로 사용되고 있어 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

지역 내 지속적인 상권 활성화 가능성이 있으며, 인근 편의시설 및 교통망을 고려할 때 접근성이 우수한 편입니다.

1.4. 생활정보

인근에 지산초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 제조업소, 골프연습장, 일반상가 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 상세한 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사나 상세 지리 정보 검색이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건, 공동담보, 유동화물건 등 복합적인 권리 관계를 내포하고 있어 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 (주)청애랑의 보증금 인수 가능성(확정일자 미비로 인한 위험)은 주요 리스크 요인입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역(절대제한구역)으로 향후 건축 또는 사업 활동에 제한이 있을 수 있습니다.

본건에 포함된 제시외 건물은 소유자 미상으로 처리에 대한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

건물 구조 및 층수 관련 공부상과 현황 간의 약간의 차이가 존재합니다. (일반철골조 vs 일반철골조 및 경량철골조, 3층 vs 2층)

기계기구(금속검출기)는 연식 대비 상태가 보통으로 평가되었으나, 현재 일시 휴업 중으로 정상 가동 여부 확인이 불가합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구미시 지산동의 우수한 입지 조건과 제2종근린생활시설로서의 다양한 활용 가능성을 갖춘 부동산입니다.

넓은 토지 면적과 건물 면적을 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대될 수 있습니다.

그러나 복합적인 권리 관계, 대항력 있는 임차인의 존재(확정일자 미비), 공법상 제한 등의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

이러한 위험 요소를 면밀히 검토하고 관리할 수 있다면, 장기적인 관점에서 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지산초등학교 인근의 우수한 교육 환경 및 접근성.

* 제2종근린생활시설 용도로 다양한 사업 및 임대 수익 창출 가능성.

* 안정적인 교통망 및 주변 상권과의 연계성.

* 넓은 토지 면적을 활용한 잠재적 개발 가치.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 상세한 시장 분석, 주변 시세 조사, 임차인과의 협상 가능성, 건물 상태에 따른 수리 비용, 공법상 제한으로 인한 개발 이익 등을 종합적으로 고려해야 정확한 예상 입찰가 산정이 가능합니다.

제공된 정보만으로는 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 전문가와 상의하여 물건의 가치를 재평가하고, 위험 요소를 모두 고려한 신중한 입찰가 결정을 권장합니다.

(참고: 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 보증금은 별도 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.