나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12046 [5] 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 동상동 소재 동광초등학교 서측 인근에 위치하는 늘해랑아파트 8층 803호 외 4개호로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 시장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 803호 외 4개호로서,

기호(1~4)
외벽: 드라이비트 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

기호(5)
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택으로 이용중입니다.
(집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(원룸형)으로 되어 있습니다.)

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약4m 내외, 북측으로 노폭 약2m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-09-22)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2024-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(2025-04-24)(2-3구역) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12046 (5)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부산시수산업협동조합 (수OOOOOOOOO)

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 4층 403호

건물명: 늘해랑아파트

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

층수: 총 10층 중 4층

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 29.42㎡ (약 8.90평)

건물 전용 면적: 49.87㎡ (약 15.09평)

감정가: 155,000,000원

1.4. 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 155,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경상남도 김해시 동상동 소재 동광초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 시장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 남측으로 노폭 약 4m 내외, 북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

그 외 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 및 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등의 권리 내역이 존재합니다.

말소기준권리인 을1 근저당(수협엔피엘대부주식회사)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,127,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이승도

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 01월 16일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 임대차 관계 등 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

건물 인근으로 근린생활시설 및 시장이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

- 하람빌라 (1997년 준공, 75.45㎡): 2025년 12월 6750만원에 거래.

- 세종그린빌라1동 (2013년 준공, 55.23㎡): 2025년 12월 4930만원에 거래.

- 하람빌라 (1997년 준공, 73.61㎡): 2026년 3월 7000만원에 거래.

본건의 전용면적은 49.87㎡로, 유사 면적 및 층수를 고려했을 때 최근 거래 사례의 평당가(약 89만~95만원/㎡)를 적용하면 대략 4,400만원에서 4,750만원 수준의 시세로 추정됩니다. 이는 감정가 155,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 인근 근린생활시설 및 시장이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매가 가능합니다.

5.2. 교육시설

동광초등학교가 서측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지이용계획상 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 각종 규제가 적용됩니다.

6.2. 혐오시설 여부

주변을 조사한 결과, 본건 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타

임차인의 임대관계가 미상으로, 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

현재 시세 대비 감정가가 현저히 높아 보이는 점은 잠재적 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

8. 종합 의견

본건 늘해랑아파트 4층 403호는 도시형생활주택으로, 교육시설과 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 위치합니다. 등기부상 권리관계는 명확하며 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 최근 유사 물건의 거래가격을 고려했을 때 감정가가 시장가치보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 입찰 시 신중한 가격 결정이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 거래 사례 분석 시, 본건의 시가총액은 약 4,400만원에서 4,750만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 155,000,000원과 시세 간의 큰 격차를 고려할 때, 권리 분석이 명확하고 인수 부담이 적다는 점을 감안하더라도, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

현 시세 및 향후 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 50,000,000원에서 60,000,000원 사이 에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 현재 시장 가치에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 더욱 면밀한 현장 조사 및 시세 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.