나이스옥션 법원경매 울산 2025타경980 [6] 울산광역시 남구 신정동 703-12 선샤인1주건축물 1동 6층602호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 엑스텐 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동 소재 "울산해양경찰서" 북측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 농경지, 자연림, 단독주택, 근린생활시설, 중소 규모의 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로 자연림으로 이용 중임. 일련번호 2: 완경사 지대에 위치한 세장형의 토지로 자연림으로 이용 중임. 일련번호 3: 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로 전으로 이용 중임. 일련번호 4: 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로 전으로 이용 중임. 일련번호 5: 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로 전으로 이용 중임. 일련번호 6: 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로 전기타(전, 자연림, 일부 아스콘 포장 등)로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1: 동측으로 세로(불)에 접함. 일련번호 2: 맹지임. 일련번호 3: 남측으로 세로(불)에 접함. 일련번호 4: 맹지임. 일련번호 5: 맹지임. 일련번호 6: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> 일련번호 2: 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>. 일련번호 3: 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>. 일련번호 4: 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>. 일련번호 5: 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>. 일련번호 6: 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 [1] 토지 일부지상(약 20㎡)에 별첨 ‘지적도 및 사진용지’와 같이 소유자 미상의 건물이 소재하나 평가목적을 고려하여 이에 구앰됨이 없이 감정평가하였으며, 제시외 건물이 토지 이용에 영향을 미치는 경우의 토지가액을 감정평가명세표 비고란에 기재하였으니 경매진행시 업무에 참고하시기 바라며, 면적 등은 지적도면 등에 의거 개략적으로 산정하였음. 일련번호 [6] 토지 일부지상(약 180㎡)에 별첨 ‘지적도 및 사진용지’와 같이 장생포동 245 및 245-1 토지 지상의 공장건물을 신축하는 과정에서 형성된 것으로 보이는 아스콘이 포장된 것으로 추정되며, 아스콘 포장부분이 일련번호 [6] 토지의 당초 용도에 따른 이용에 영향을 미치는 경우의 토지가액을 감정평가명세표 비고란에 기재하였으니 경매진행시 업무에 참고하시기 바라며, 면적 등은 지적도면에 의거 개략적으로 산정하였으며 인접토지와의 정확한 지적경계는 별도의 측량이 수반되어야 할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

일련번호 [6] 토지는 토지대장상 지목 전이나 현황 전기타(전, 자연림, 일부 아스콘 포장 등)로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시청" 서측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트, 학교, 단독주택, 근린생활시설, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건 중 2층 202호, 6층 602호, 7층 702호 및 8층 801호로 외벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임, 스톤코트 마감 등. 내벽: 타일붙임, 벽지바름, 내부인테리어 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

일련번호 [7: 202호]는 오피스텔, 일련번호 [8~10: 602호, 702호 및 801호]는 연립주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있으며, 난방설비 작동 여부는 이해관계인 부재로 실지조사하지 못하였으니 경매진행시 확인바람.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 주거용(오피스텔, 연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

1.연립주택임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경980 (6)

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 703-12 선샤인1주건축물 1동 6층602호

* 용도: 연립주택

* 건물면적: 84.77㎡ (약 25.65평)

* 토지지분: 35.84㎡ (약 10.84평)

* 감정가: 280,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 이OOOOO

* 특이사항: 중복사건, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 주위환경: 본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, "울산광역시청" 서측 인근입니다. 주변은 아파트, 학교, 단독주택, 근린생활시설, 관공서 등으로 형성되어 있어 도시의 중심부로서 주거 및 행정 기능이 밀집된 지역입니다. (참고: 토지 감정평가서에는 울산 남구 장생포동 소재 "울산해양경찰서" 인근 지역도 언급되어 있으나, 건물 소재지는 신정동임)

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로상태: 건물 자체에 대한 인접 도로 상태는 주변 가로망이 양호하여 접근성이 좋습니다. (다만, 토지 감정평가서에 언급된 일부 필지는 맹지이거나 세로(불)에 접하는 것으로 나타납니다.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 13일 울산원예농업협동조합의 가압류 (을구 8번)

* 주요 권리 내역:

* 이영실 강제경매 (갑구 9번, 2025.03.13) - 매각으로 말소 예정

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑구 10번, 2025.05.07) - 매각으로 말소 예정

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권(채권자: 김태영, 보증금 280,000,000원, 전입일 2022.08.05, 확정일자 2022.07.18)은 등기상 말소 예정이나, 물건명세서상 경매신청채권자가 매각으로 소멸되는 것에 동의하고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임대차보증금은 0원으로 판단됩니다.

* 임차인 김태영은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 기타 권리: 등기부채권 총액은 약 295,454,321원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 울산 남구의 중심 지역인 신정동에 위치하여, 관공서, 금융기관, 학교, 병원 등 다양한 편의시설과의 접근성이 뛰어납니다.

* 주변은 주거지역 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의성은 높으며, 유동 인구가 꾸준한 지역입니다.

* 공동주택(연립주택)으로서의 주거 기능에 적합한 상권 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 울산광역시청을 비롯한 주요 공공기관 및 시립도서관, 병원, 은행, 대형마트 등의 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육환경: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주거환경: 도심지임에도 불구하고 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 상태: 본건은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 6층에 위치하며, 건물 자체는 준공 연도에 비해 관리가 양호한 편입니다. 다만, 난방 설비의 작동 여부는 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경에 대한 정확한 내용 파악이 필요합니다. 이는 향후 물건의 거래나 금융 관련 부분에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

* 중복사건: 본 경매 물건 외에 유사하거나 연관된 중복 사건이 존재하여, 경매 절차 및 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 현황의 복잡성: 일괄매각 대상인 토지 중 일부 필지는 자연림, 전 등으로 이용 중이며, 맹지인 경우도 있어 토지의 현황과 가치, 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 건물 내부의 임대 관계는 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본 건은 울산 남구의 중심지인 신정동에 위치한 연립주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성은 매우 우수한 편입니다.

* 권리 분석상 가장 큰 쟁점이었던 임차인 김태영의 보증금 280,000,000원은 매수인 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 이는 실제 취득 비용을 낮출 수 있는 중요한 이점입니다.

* 그러나 HUG 인수조건 변경, 중복사건의 존재, 그리고 복잡한 토지 현황 등은 잠재적인 리스크 요인으로, 투자 결정 시 반드시 추가적인 법률 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자포인트

* 탁월한 입지: 울산 남구청 및 시청 등 행정 중심지와 상업 시설이 밀집한 지역으로, 주거 수요가 꾸준하며 지역 내 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 명확한 권리 관계(잠재적): 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자 시점에서 매우 긍정적이며, 예상보다 낮은 실질 취득 비용으로 자산을 확보할 수 있습니다.

* 주거 가치: 신정동은 울산의 핵심 주거 지역 중 하나로, 안정적인 임대 수요 및 거주 환경을 제공합니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 280,000,000원

* 최근 유사 물건(연립/다세대) 매매 정보 분석 결과, 전용면적 62~70㎡의 경우 290,000,000원 ~ 430,000,000원 수준의 가격으로 거래되었습니다.

* 본 건의 건물 면적(84.77㎡)이 유사 사례보다 넓다는 점을 감안할 때, 시장 가치는 감정가를 상회할 잠재력이 있습니다.

* 그러나 HUG 인수조건 변경, 중복사건, 토지 현황 등의 잠재적 리스크와 명도 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 임차보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 감정가 및 시장 상황, 리스크 요인을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 권장 입찰가: 265,000,000원 (감정가 대비 약 94.6%)

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