나이스옥션 법원경매 울산 2025타경980 [5] 울산광역시 남구 신정동 703-12 선샤인1주건축물 1동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 엑스텐 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 장생포동 소재 "울산해양경찰서" 북측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 농경지, 자연림, 단독주택, 근린생활시설, 중소 규모의 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로 자연림으로 이용 중임. 일련번호 2: 완경사 지대에 위치한 세장형의 토지로 자연림으로 이용 중임. 일련번호 3: 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로 전으로 이용 중임. 일련번호 4: 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로 전으로 이용 중임. 일련번호 5: 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로 전으로 이용 중임. 일련번호 6: 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로 전기타(전, 자연림, 일부 아스콘 포장 등)로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1: 동측으로 세로(불)에 접함. 일련번호 2: 맹지임. 일련번호 3: 남측으로 세로(불)에 접함. 일련번호 4: 맹지임. 일련번호 5: 맹지임. 일련번호 6: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> 일련번호 2: 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>. 일련번호 3: 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>. 일련번호 4: 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>. 일련번호 5: 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>. 일련번호 6: 도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 [1] 토지 일부지상(약 20㎡)에 별첨 ‘지적도 및 사진용지’와 같이 소유자 미상의 건물이 소재하나 평가목적을 고려하여 이에 구앰됨이 없이 감정평가하였으며, 제시외 건물이 토지 이용에 영향을 미치는 경우의 토지가액을 감정평가명세표 비고란에 기재하였으니 경매진행시 업무에 참고하시기 바라며, 면적 등은 지적도면 등에 의거 개략적으로 산정하였음. 일련번호 [6] 토지 일부지상(약 180㎡)에 별첨 ‘지적도 및 사진용지’와 같이 장생포동 245 및 245-1 토지 지상의 공장건물을 신축하는 과정에서 형성된 것으로 보이는 아스콘이 포장된 것으로 추정되며, 아스콘 포장부분이 일련번호 [6] 토지의 당초 용도에 따른 이용에 영향을 미치는 경우의 토지가액을 감정평가명세표 비고란에 기재하였으니 경매진행시 업무에 참고하시기 바라며, 면적 등은 지적도면에 의거 개략적으로 산정하였으며 인접토지와의 정확한 지적경계는 별도의 측량이 수반되어야 할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

일련번호 [6] 토지는 토지대장상 지목 전이나 현황 전기타(전, 자연림, 일부 아스콘 포장 등)로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시청" 서측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트, 학교, 단독주택, 근린생활시설, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건 중 2층 202호, 6층 602호, 7층 702호 및 8층 801호로 외벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임, 스톤코트 마감 등. 내벽: 타일붙임, 벽지바름, 내부인테리어 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

일련번호 [7: 202호]는 오피스텔, 일련번호 [8~10: 602호, 702호 및 801호]는 연립주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있으며, 난방설비 작동 여부는 이해관계인 부재로 실지조사하지 못하였으니 경매진행시 확인바람.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 주거용(오피스텔, 연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

1.오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경980 (5)

채권자: 이OO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 울산광역시 남구 신정동 703-12 선샤인1주건축물 1동 2층202호

물건종별: 오피스텔 (업무시설)

건축물 사용승인일: 2017년 3월 10일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적(대지권): 35.6108㎡ (약 10.78평)

건물면적(전용면적): 84.23㎡ (약 25.49평)

감정가: 250,000,000원 (이억오천만원)

1.4. 특이사항

중복사건, 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건인 선샤인1 오피스텔은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 단독주택, 근린생활시설, 관공서 등이 형성되어 있어 주거 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 "울산광역시청" 서측 인근에 자리하고 있어 행정 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 관련 정보 혼선

제공된 감정평가서 요약에 따르면, 토지 관련 설명 중 일부는 '울산광역시 남구 장생포동' 소재지의 '농경지, 자연림, 공장' 등과 관련되어 있으며, 일부 토지는 '맹지'로 기재되어 있습니다. 그러나 해당 물건의 건물 소재지는 '울산광역시 남구 신정동 703-12'로 명확히 기재되어 있습니다. 이는 일괄매각 대상에 신정동 건물과 장생포동 소재 토지가 포함되어 있거나, 해당 토지 설명이 본건 건물과 직접적인 관련성이 적을 수 있음을 시사합니다. 보고서는 주로 신정동 소재 오피스텔 건물에 초점을 맞추어 분석합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 울산광역시 남구의 압류 (갑8)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

가장 중요한 권리 분석 사항은 을구 5번 순위의 주택임차권(손수민)입니다.

* 임차인: 손수민 (성만 표기, 보증금 228,000,000원)

* 전입일자: 2021년 3월 12일

* 확정일자: 2021년 3월 3일 (원계약), 2023년 3월 20일 (재계약)

* 대항력: 있음

* 등기부상 말소 여부: 인수

이 임차인은 대항력이 있어, 경매 매각으로 인해 임차권이 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 만약 배당절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 보증금이 2억 2천8백만원으로 감정가 2억 5천만원에 근접하여, 배당을 통한 전액 변제가 어려울 가능성이 높습니다.

3.3. 기타 권리관계

소유권보존 등기(갑1) 및 신탁 관련 등기(갑3)는 인수되는 권리가 아니며, 강제경매(갑9) 및 기타 압류(갑10) 등은 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 보증금 인수 예상 금액

손수민 임차인의 보증금 228,000,000원은 인수될 가능성이 매우 높으며, 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 입지 가치

울산광역시청 인근이라는 점은 공공기관 종사자, 관련 업계 종사자 등의 임대 수요를 확보하는 데 유리합니다. 신정동은 울산의 주요 도심 중 하나로, 상업 및 업무 시설이 잘 발달해 있어 오피스텔 임대 공실률이 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

근린생활시설, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 입주자들의 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

울산광역시청을 중심으로 한 도심권에 위치하여 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교들이 위치하고 있어 자녀가 있는 임차인이나 거주자에게도 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

5.3. 기타

주변의 관공서 밀집 지역은 안정적인 배후 수요를 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 손수민 씨의 보증금 228,000,000원 인수입니다. 이는 낙찰받는 금액 외에 추가적으로 부담해야 하는 금액이 될 수 있으며, 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 토지 정보 혼선

앞서 언급했듯, 건물 주소지와 토지 설명 간의 불일치는 물건의 정확한 물리적 관계 및 권리 관계에 대한 혼란을 야기할 수 있습니다. 일괄 매각 대상 토지 중 맹지나 자연림이 포함된 경우, 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 중복사건

중복사건 정보는 추가적인 권리 관계나 복잡성이 존재할 수 있음을 시사합니다. 경매 진행 시 변동 사항이 있는지 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 건물 노후화

2017년 준공으로 비교적 신축에 속하지만, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다. (제공된 정보상 특별한 하자는 보이지 않습니다.)

7. 종합 의견

본건 울산광역시 남구 신정동 오피스텔은 울산광역시청 인근의 우수한 입지를 바탕으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(228,000,000원) 인수라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이는 낙찰 후 총 취득 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 철저한 사전 조사와 함께 보증금 인수 금액을 감안한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다. 토지 관련 정보의 혼선 또한 추가 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 도심 입지: 울산시청 인근으로 행정, 교통, 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세 차익 잠재력: 철저한 권리 분석 및 인수 보증금 부담을 고려하여 적정 입찰가로 취득 시 시세 대비 유리한 거래가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (추정)

본건 오피스텔(전용 84.23㎡)의 감정가는 250,000,000원입니다. 유사 물건의 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있을 가능성이 있습니다. (구체적인 실거래가 및 호가 정보는 별도 확인 필요)

9.2. 총 취득 비용 고려

가장 큰 변수는 임차인 손수민 씨의 보증금 228,000,000원입니다. 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는다면, 낙찰자는 이 금액을 인수해야 합니다. 따라서 낙찰자가 실질적으로 부담하는 총 비용은 '입찰가 + 인수되는 보증금 잔액'이 됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 높은 보증금(228,000,000원) 인수 부담을 감안할 때, 감정가(250,000,000원)보다 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 임차인 보증금 전액 인수 시, 낙찰자의 총 지출이 228,000,000원 이상이 될 수 있으므로, 이를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 220,000,000원 (이억이천만원)

* 상기 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 임차인 보증금 228,000,000원 중 약 220,000,000원이 배당으로 우선 변제된다고 가정하면, 약 8,000,000원의 보증금 잔액을 낙찰자가 추가로 인수하게 됩니다.

* 따라서 총 예상 취득 비용은 약 220,000,000원(입찰가) + 8,000,000원(인수 보증금) = 228,000,000원이 될 수 있습니다.

* 이는 감정가 대비 낮은 금액으로, 임차인 인수 부담을 고려한 현실적인 접근입니다. 최종 입찰가는 반드시 최신 시세, 권리관계, 현장 답사 결과 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.