나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71806 [8] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-23 킹덤빌리지 에이치단지 지층비01호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1)~7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 외 7개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호 8)~10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 지층 비01호 외 2개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)~10) : 공히 연립주택으로 이용중임.(후첨 '건물 이용상황도'참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지내 집입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가곡리 135-20 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 가곡리 135-23 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

물건 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-23 킹덤빌리지 에이치단지 지층비01호

사건번호: 남양주지원 2025타경71806 (8)

토지면적: 186.87㎡ (약 56.5평)

건물면적: 118.35㎡ (약 35.8평)

용도: 연립주택 (집합건물)

감정가: 278,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

권리분석 결과, 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2019년 6월 21일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (채권최고액 255,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 등기구분: 을5, 권리종류: 근저당권, 권리자: 엠씨아이대부주식회사

* 등기구분: 갑15, 권리종류: 압류, 권리자: 남양주시

* 등기구분: 갑17, 권리종류: 임의경매, 권리자: 엠씨아이대부

* 인수되는 권리: 없습니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 없음)

* 등기부채권 총액: 255,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-23

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 특이사항: 현황조사보고서에 따르면 출입문에 유치권 점유 안내문이 부착되어 있었다는 내용이 있으나, 엠씨아이대부주식회사가 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 확정되어 유치권 관련 위험은 해소된 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

최근 거래된 주변 시세 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

입력된 JSON 데이터는 주로 '다세대주택'으로, 본 건의 '연립주택'과는 차이가 있을 수 있습니다.

하지만 동일 생활권 내 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 산장빌라(나동), 1993년식, 36.04㎡, 2026년 5월 25일 거래 45,000,000원

* 이스턴빌(104동), 2009년식, 84.99㎡, 2026년 7월 27일 거래 150,000,000원

* 동성빌라(106동), 1999년식, 43.2㎡, 2026년 7월 24일 거래 30,000,000원

본 건은 118.35㎡(약 35.8평)의 전유 면적을 가지며, 건축물 허가 연도(2007년) 및 사용 승인 연도(2019년)를 고려할 때 비교적 신축에 속합니다.

다만, 지층(지하)에 위치하는 점은 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 다세대 주택의 거래 사례와 비교했을 때, 본 건의 감정가(278,000,000원)는 전유 면적 대비 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 가곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 상세한 주변 편의시설 정보는 부족하나, 주거 지역에 해당하므로 일반적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 혐오시설: 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지하층 물건: 지층이라는 점은 일조량, 환기, 습기 등에 대한 고려가 필요하며, 이는 일반층 대비 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 권리관계: 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계는 추가 확인이 필요하며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 유치권 관련 소송에서 승소 확정되어 유치권 위험은 해소되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 킹덤빌리지 H단지 내 연립주택 지층 물건입니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 특히 유치권 관련 소송에서 채권자가 승소함에 따라 법적 위험은 크게 감소하였습니다.

건축 허가 및 사용 승인 연도를 고려하면 신축에 가까운 편이나, 지층이라는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

제공된 주변 시세 자료(다세대주택)를 바탕으로 본 건의 면적(118.35㎡)과 지층이라는 점을 감안하여 시세를 추정할 때, 감정가(278,000,000원) 대비 시장 가치는 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 해결된 유치권 위험: 소송 확정으로 유치권 관련 잠재적 위험이 해소되었습니다.

* 넓은 전용 면적: 주변 시세 물건 대비 넓은 면적(118.35㎡)을 보유하고 있습니다.

* 신축급 건물: 비교적 최근에 건축 허가 및 사용 승인을 받아 건물의 노후도가 낮습니다.

* 적극적인 입찰 전략 가능성: 감정가 대비 시장 가치가 낮게 형성될 가능성이 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대 주택의 최근 거래 사례(2026년 5-7월)와 본 건의 면적, 지층임을 감안하여 시세를 분석한 결과, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

이스턴빌(2009년식, 84.99㎡)이 150,000,000원에 거래된 사례를 바탕으로 본 건의 면적(118.35㎡)으로 환산 시 약 208,000,000원 수준으로 추정됩니다.

지하층임을 감안하여 20-25%를 할인하면 약 156,000,000원 ~ 166,000,000원 범위로 예상됩니다.

따라서, 보수적인 접근과 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안합니다.

경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

유찰 가능성 또한 배제할 수 없으므로, 감정가(278,000,000원)보다는 낮은 범위에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.