나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71806 [9] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-23 킹덤빌리지 에이치단지 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1)~7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 외 7개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호 8)~10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 지층 비01호 외 2개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)~10) : 공히 연립주택으로 이용중임.(후첨 '건물 이용상황도'참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지내 집입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가곡리 135-20 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 가곡리 135-23 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71806 (9)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-23 킹덤빌리지 에이치단지 1층101호

용도: 연립주택

감정가: 264,000,000원

토지면적: 163.43㎡ (약 49.44평)

토지지분: 163.4253㎡ (약 49.44평)

건물면적: 103.50㎡ (약 31.31평)

건물지분: 103.5㎡ (약 31.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유치권 부존재 확인 판결 확정

1.2. 평가 요약

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호

이용상태: 연립주택으로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 갖춤

토지형상: 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중

인접도로: 단지 내 집입로 개설되어 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치함.

주변은 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 및 단지 진입

대상 단지 내 집입로가 개설되어 있어 차량을 통한 접근이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 권리 분석

말소기준권리: 2019년 06월 21일자 엠씨아이대부주식회사 근저당 (을6)

말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리 (압류 등)는 매각으로 소멸됨.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (지상권 개요 없음)

총 채권액: 255,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 임대 관계 미상임.

금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요함.

3.3. 특수 물건 정보

현황조사보고서 상 유치권 관련 안내문이 부착된 바 있으나, '유치권 부존재 확인의 소'에서 원고 엠씨아이대부 주식회사가 피고에 대해 승소 확정됨에 따라 법적으로 유치권은 존재하지 않음.

본 물건은 공동담보 물건으로, 채권 보전을 위해 다른 담보물이 존재할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 데이터 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건(연립주택)과는 유형이 다름.

- 산장빌라(나동), 1993년 건축, 36.04㎡ (약 10.9평), 2층: 2026년 5월 4,500만원 (약 413만원/평)

- 이스턴빌(104동), 2009년 건축, 84.99㎡ (약 25.7평), 3층: 2026년 7월 15,000만원 (약 584만원/평)

- 동성빌라(106동), 1999년 건축, 43.2㎡ (약 13.1평), 3층: 2026년 7월 3,000만원 (약 229만원/평)

4.2. 본건의 상대적 위치

본건 건물면적은 103.50㎡ (약 31.31평)이며, 감정가는 264,000,000원임.

이는 평당 약 843만원 수준으로, 제공된 다세대 주택 평균 시세(약 229만원/평 ~ 584만원/평)와 비교 시 상당히 높게 책정된 것으로 판단됨.

건축 연도(2007년 건축 허가, 2019년 사용 승인)가 비교적 최신임을 감안하더라도, 주변 시세와의 괴리가 커 감정가의 적정성에 대한 추가 조사가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경 및 편의시설

주변이 연립주택, 다세대주택, 임야 등과 혼재되어 있어 쾌적한 자연 환경을 기대할 수 있음.

지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어졌을 것으로 예상되나, 상세 접근성은 현장 확인 필요.

5.2. 학군 정보 (간접)

'가곡초등학교'가 인근에 소재하여 교육 환경으로 고려될 수 있으나, 도보 거리 등 상세 사항은 별도 확인 요망.

5.3. 토지 이용 계획 및 규제

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등/용도: 주택) 등 다수의 토지이용규제를 받고 있음.

이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 외 명도 리스크

임차인 현황 상 인수할 보증금이 없고 임대 관계가 미상임. 실제 점유자가 존재할 경우 명도 협상이 필요할 수 있으나, 금전적 부담은 없을 것으로 예상됨.

6.2. 규제 및 시장 리스크

다수의 토지이용규제가 있어 향후 개발 또는 활용에 제약이 있을 수 있음.

주변 시세 대비 감정가가 높아, 낙찰 후 시세 차익 확보 또는 원활한 매각에 어려움이 있을 수 있음.

혐오시설 관련 정보는 제공된 좌표 및 일반적인 지리 정보상 확인되지 않았으나, 정확한 내용은 현장 답사를 통해 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 명확하고 유치권 등의 법적 분쟁 소지가 해결되어 있어 안전하게 접근할 수 있는 물건임.

다만, 제공된 주변 시세 정보와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 이에 따른 입찰가 결정 시 신중한 접근이 요구됨.

다양한 토지이용 규제를 고려하여 투자 목적에 부합하는지 면밀히 검토해야 하며, 현장 방문을 통한 물건 상태, 주변 환경, 실제 점유 여부 등을 반드시 확인해야 함.

8. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

유치권 관련 법적 분쟁 소멸로 안전성 확보.

주변 자연 환경과의 조화로 쾌적한 주거 환경 기대.

적정 입찰가 산정 시 시세차익 또는 임대수익 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 264,000,000원

주변 시세: 최근 다세대 주택 거래가 기준 평당 약 229만원 ~ 584만원 수준.

본건 건물 면적(31.31평)에 최고 시세(584만원/평) 적용 시 약 1억 8,283만원, 최저 시세(229만원/평) 적용 시 약 7,160만원.

본건 감정가(약 843만원/평)는 주변 시세와 큰 괴리를 보임.

건축 연도(2007년 허가, 2019년 사용승인)를 고려하여 보수적으로 평당 400만원 ~ 500만원으로 가정 시, 약 1억 2,500만원 ~ 1억 5,700만원 범위 예상.

9.2. 최종 제안

감정가(264,000,000원) 대비 주변 시세와의 차이가 크므로, 무리한 입찰은 지양해야 함.

현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 물건의 가치를 재평가한 후, 1억 4,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 권장함. (시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.