나이스옥션 법원경매 인천 2025타경39 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-24 카르페디엠 16층1605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "길병원사거리" 북서측 인근에 위치하고, 본건 주위
는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건으로의 차량 출입이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(예술회관역,
인천시청역, 석천사거리역)등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물내 16층 1605호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 난방설비, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측과 북측으로 포장도로에 접하고 동측으로 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 소로1류(폭 10m-12
m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전
과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교
육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경39 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1143-24 카르페디엠 16층1605호

용도: 오피스텔

건물면적: 54.61㎡ (약 16.52평)

토지면적: 6.83㎡ (약 2.07평)

감정가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성동행당새마을금고

2. 입지조건

위치 및 주변환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "길병원사거리" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통망: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 예술회관역, 인천시청역, 석천사거리역 등 대중교통시설이 잘 갖춰져 있어 교통이 편리합니다.

건물정보: 철근콘크리트구조의 지상 20층, 지하 3층 건물 내 16층 1605호입니다. 2022년 4월 준공된 신축 건물에 해당하며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

토지 이용계획 및 제한사항: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 소로 1류, 소로 2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 2023년 7월 10일자 성동행당새마을금고의 근저당권 (금 10,000,000원) 입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 을3 근저당권, 갑4 임의경매 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 없음')

임차인 현황:

* 보증금: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 대항력 유무: 임차인 정보가 명확히 공개되지 않아 대항력 유무는 확인할 수 없습니다.

* 특이사항: 임대관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 점유 관계는 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

주변 상업시설 및 편의시설: 본건이 위치한 길병원사거리 인근은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집하여 상권이 발달되어 있으며, 홈플러스, CGV 등 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

의료시설: 인천 남동구의 주요 의료기관인 길병원이 인근에 위치하여 의료 이용이 편리합니다.

대중교통 접근성: 인천지하철 1호선 예술회관역, 인천시청역, 석천사거리역 등 트리플 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

미상 임대차 관계: 현재 임대관계가 미상이며, 실제 점유자가 누구인지, 명도 대상인지 여부를 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다. 임대료나 보증금이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 통상적으로 공동담보 물건은 채권 확보를 위해 여러 부동산에 근저당이 설정된 경우를 의미하며, 본 경매 절차 진행에는 직접적인 영향은 없을 수 있으나, 채무 관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

입지적 장점: 길병원사거리 역세권에 위치하며, 주변 상업 및 업무시설 발달로 인한 높은 임대 수요가 기대됩니다.

건물 연식 및 상태: 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 건물의 노후도가 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있어 비교적 최신 시세 반영이 용이합니다.

미래 가치: 인천 남동구의 중심 상업지구에 위치하며, 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2025타경39호 사건으로, 인천광역시 남동구 구월동에 소재한 신축 오피스텔입니다. 길병원사거리 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하여 매각으로 인한 권리 인수는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 실제 점유 여부가 불확실한 점은 명도 과정에서 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건과 동일한 '카르페디엠' 건물 내 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 오피스텔은 다음과 같은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 76.82㎡ (약 23.2평) : 2025년 9월, 3억 3,000만원에 거래

* 77.07㎡ (약 23.3평) : 2025년 9월, 3억 3,200만원에 거래

* 84.3㎡ (약 25.5평) : 2026년 5월, 3억 2,400만원에 거래

위 사례들을 바탕으로 평당 가격을 환산하면 약 430만원/㎡ 수준입니다. 본건의 전용면적은 54.61㎡ (약 16.52평)이므로, 현재 시세를 고려했을 때 약 2억 3,500만원 ~ 2억 4,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 2억 4,000만원입니다.

산정 근거:

감정가는 2억 4,000만원이며, 최근 실거래가 분석 시 유사 면적 대비 가격이 형성되어 있으나, 본건의 면적(54.61㎡)은 비교 대상 물건들보다 작습니다. 신축 건물이고 입지가 우수하므로 감정가 수준 이상에서의 경쟁이 예상될 수 있습니다.

추천 입찰가:

감정가(2억 4,000만원)를 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 2억 4,000만원 ~ 2억 5,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 건물 상태를 재확인하고, 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다. 인수할 보증금은 없으므로, 낙찰가 전액이 매수인의 부담이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.