나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71806 [3] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1)~7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 외 7개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호 8)~10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 지층 비01호 외 2개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)~10) : 공히 연립주택으로 이용중임.(후첨 '건물 이용상황도'참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지내 집입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가곡리 135-20 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 가곡리 135-23 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71806 (3)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 G단지 2층201호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 280,000,000원

* 토지면적: 115.67㎡ (약 35.0평)

* 토지지분: 115.66666666666666㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 107.28㎡ (약 32.4평)

* 건물지분: 107.28㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 해당사항 없음

2. 물건 현황

2.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 대상 물건으로 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용상태

* 구조: 일련번호 1)~7)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 외 7개호로 구성되어 있으며, 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창호는 하이새시 창호 등입니다. 일련번호 8)~10)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 지층 비01호 외 2개호로 구성되어 있으며, 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창호는 하이새시 창호 등입니다.

* 이용 상태: 대상 물건은 일련번호 1)~10) 공히 연립주택으로 이용 중입니다. (건축물대장상 '킹덤빌리지 G단지'로 표기)

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지의 형상 및 이용 상태

* 형상 및 이용: 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 대상 단지 내로 진입로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

* 가곡리 135-20: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 지정).

* 가곡리 135-23: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 지정).

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2019-06-21 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을5) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을5 근저당권, 갑14 남양주시의 압류, 갑16 엠씨아이대부의 임의경매 개시결정 등기 등은 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없습니다.

* 임차인현황:

* 임차인 현황: 임대관계 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 보증금 및 차임 금액이 미상이라도 대항력 유무 등은 별도 확인이 필요하며, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 특수물건정보: 공동담보 물건으로, 유치권 부존재 확인 소송에서 채권자 엠씨아이대부 주식회사가 승소 확정되었습니다. (의정부지방법원 남양주지원 2024가단32567, 2025나206426)

4. 상권 및 시세 분석

* 주변 시세:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 지역의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 7월 27일, 2009년 건축된 84.99㎡ 면적의 다세대주택이 150,000,000원에 직거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,764,913원 수준입니다.

* 2026년 5월 25일, 1993년 건축된 36.04㎡ 면적의 다세대주택이 45,000,000원에 중개거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,248,613원 수준입니다.

* 2026년 7월 24일, 1999년 건축된 43.2㎡ 면적의 다세대주택이 30,000,000원에 직거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 694,444원 수준입니다.

* 시세 분석:

* 본 물건의 감정가는 280,000,000원으로, 107.28㎡ 면적 기준 ㎡당 약 2,610,000원 수준입니다.

* 최근 거래 사례 중 가장 유사한 조건(건축연도, 면적)으로 보이는 84.99㎡ 면적의 물건 시세(1,764,913원/㎡)를 적용하여 환산할 경우, 본 물건의 추정 시세는 약 190,000,000원(107.28㎡ * 1,764,913원/㎡)으로 산정됩니다.

* 감정가 대비 최근 거래 시세가 현저히 낮은 수준을 보이고 있어, 시세 조사 및 추가 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 가곡초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의 시설: 연립주택 및 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 임대 관계가 확인되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 확인됨)

* 감정가와 시세 괴리: 감정가 대비 최근 유사 물건의 시세가 낮게 형성되어 있어, 투자 수익률 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 유치권 분쟁 이력: 과거 유치권 관련 소송이 있었으나 채권자 승소로 종결되어 직접적인 권리상 문제는 없을 것으로 판단되나, 분쟁 이력이 있다는 점은 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 연립주택으로, 차량 접근성이 양호하며 인근에 초등학교가 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계는 깨끗합니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 감정가 대비 현저히 낮은 최근 시세는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 건축 연도(2007년 허가, 2019년 사용승인)가 비교적 최신에 속하여 건물 노후도가 심하지 않습니다.

* 주변 시세 상승 잠재력 및 지역 개발 계획 등을 고려할 경우, 현재 시세 대비 저평가된 물건일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 유사 면적(84.99㎡)의 최근 매매가(150,000,000원)를 기준으로 환산 시, 본 물건(107.28㎡)의 시세는 약 190,000,000원으로 추정됩니다.

* 감정가 280,000,000원 대비 낮은 시세를 고려할 때, 투자 가치 판단 및 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 상기 시세 분석 결과를 바탕으로, 합리적인 예상 입찰가는 190,000,000원으로 산정됩니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.