나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71806 [4] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1)~7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 외 7개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호 8)~10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 지층 비01호 외 2개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)~10) : 공히 연립주택으로 이용중임.(후첨 '건물 이용상황도'참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지내 집입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가곡리 135-20 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 가곡리 135-23 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20번지, 킹덤빌리지 G단지 2층202호에 위치한 연립주택입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 280,000,000원입니다.

토지 면적은 115.67㎡(약 35.0평)이며, 건물 면적은 107.28㎡(약 32.4평)입니다.

건물 토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡로, 별도 면적은 없습니다.

1.3. 매각 대상

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.4. 경매 기본 정보

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 엠OOOOOOOO(엠씨아이대부주식회사)입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 연립주택, 다세대주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

본 건의 말소기준권리는 2019년 6월 21일에 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을5)으로, 권리 금액은 255,000,000원입니다.

등기부상 주요 권리로는 다음과 같습니다.

* 2017년 11월 28일 접수된 이종민 소유권 이전(갑11)

* 2019년 6월 21일 접수된 주식회사무궁화 신탁의 소유권 이전 신탁(갑12)

* 2024년 5월 14일 접수된 남양시의 압류(갑14)

* 2025년 6월 11일 접수된 엠씨아이대부의 임의경매 개시 결정(갑16)

등기부채권 총액은 255,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요 - 해당 없음)

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 지역은 연립주택과 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 주변 상권은 주거민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의시설

'가곡초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 버스정류장 이용이 편리합니다.

5. 건축물 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 4층 건물 중 2층 202호입니다.

외벽은 석재 붙임 및 치장벽돌로 마감되었으며, 창호는 하이새시 창호입니다.

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 토지 이용 현황

해당 토지는 북측으로 하향하는 완경사의 사다리형 토지이며, 연립주택 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 내로의 진입로가 개설되어 있습니다.

5.3. 토지 이용 계획 및 제한

가곡리 135-20 및 135-23번지 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당하며, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 유의사항

본 건은 공동담보 물건이며, 특별한 주의사항은 명시된 바 없습니다.

6.2. 법적 이슈 (유치권 관련)

현황 조사 보고서상 출입문에 유치권 점유 안내문이 부착된 사실이 있습니다.

그러나 의정부지방법원 남양주지원에서 진행된 '유치권 부존재 확인의 소'에서 채권자 엠씨아이대부주식회사가 승소 확정되었으므로, 유치권으로 인한 법적 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 연립주택으로, 감정가는 2억 8천만 원입니다. 주변 환경 및 교통 상황은 보통 수준이며, 2007년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

제공된 주변 시세 분석 자료(산장빌라, 이스턴빌, 동성빌라 등)에 따르면, 유사 면적 또는 인근 지역의 최근 매매 가격이 감정가 대비 낮은 수준으로 나타나고 있습니다. 이는 본 건의 감정가가 시세 대비 높게 책정되었거나, 비교 대상 물건들이 다른 단지이거나 주택 유형(다세대)이 달라 직접적인 비교에 한계가 있음을 시사합니다.

유치권 관련 법적 분쟁은 채권자 승소로 종결되어 권리상 안전성은 확보된 상태입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2007년 준공) 연립주택으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 유치권 관련 법적 문제가 확정 판결로 종결되어 인수 위험이 없습니다.

* 남양주 지역의 지속적인 주거 수요를 고려할 때, 감정가 대비 시세 조사를 통해 추가적인 가치 상승 또는 저평가 매수 기회를 탐색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 280,000,000원

제공된 최근 시세 자료 분석 결과, 본 건의 건물 면적(107.28㎡) 대비 평당 가격이 감정가(약 261만원/㎡)보다 낮은 수준의 거래 사례들이 다수 관찰되었습니다. 이러한 시세와의 괴리를 고려하여, 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 (감정가의 약 92.8%)

본 제안 입찰가는 감정가 및 현재까지 제공된 시세 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시장 동향, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.