나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71806 [7] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 지하층비02호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1)~7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 외 7개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호 8)~10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 지층 비01호 외 2개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)~10) : 공히 연립주택으로 이용중임.(후첨 '건물 이용상황도'참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지내 집입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가곡리 135-20 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 가곡리 135-23 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71806 (7)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 지하층비02호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 252,000,000원 (2억 5,200만원)

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 건물명: 킹덤빌리지 G단지

* 층: 지하 1층

* 사용승인일: 2007-09-12 (건축물표제부 기준)

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사 (추정)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 115.67㎡ (약 35.0평)

* 토지지분: 115.67㎡ (약 35.0평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 107.28㎡ (약 32.4평)

* 건물지분: 107.28㎡ (약 32.4평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.5. 권리 요약

* 특이사항: 공동담보

* 등기부채권 총액: 255,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 건물 구조

* 주위환경: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 지하 1층 비02호. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌, 창호는 하이새시로 마감됨.

* 이용상태: 연립주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

2.2. 토지 형상 및 이용 상태

* 토지형상: 북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중임.

2.3. 교통 및 접근성

* 교통상황: 대상 물건으로의 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 등 제반 교통상황은 보통임. 단지 내 집입로가 개설되어 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있음.

* 개발행위 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상 및 주택 용도에 대한 허가 필요 (2025년 8월 26일 지정).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을5 근저당권 (2019-06-21 접수) - 채권자: 엠씨아이대부주식회사, 채권금액: 255,000,000원.

3.2. 등기부 현황 요약

* 갑11: 2017-11-28 소유권이전 (이종민)

* 을5: 2019-06-21 근저당 (엠씨아이대부주식회사, 255,000,000원) - 말소기준권리

* 갑12: 2019-06-21 소유권이전신탁 (주식회사무궁화신탁)

* 갑14: 2024-05-14 압류 (남양주시) - 매각으로 말소 예정

* 갑16: 2025-06-11 임의경매 (엠씨아이대부) - 매각으로 말소 예정

3.3. 임차인 현황 및 인수 부담

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 임대관계 미상임.

* 주의: 임대관계가 미상인 경우, 보증금 액수가 미상이라도 인수 여부를 반드시 확인해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.4. 유치권 현황 (해결 여부)

* 과거 출입문에 유치권 점유 안내문이 부착되었으나, 의정부지방법원 남양주지원에서 진행된 유치권 부존재 확인 소송에서 원고(엠씨아이대부 주식회사)가 승소하여 확정 판결을 받음. 법적 유치권 관련 문제는 해소되었습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 단지 시세 분석

* 본 물건이 속한 킹덤빌리지 G단지의 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 30-32평)의 매물이 평당 약 720만원 내외로 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. (예: 2026년 6월, 105m²(약 31.7평) 2.3억원 거래, 2026년 7월, 98m²(약 29.6평) 2.15억원 거래)

* 이는 제공된 JSON의 다른 연립/다세대 주택 거래 가격(평당 약 230만원 ~ 580만원)보다 높은 시세 수준입니다. 따라서 본 물건의 시세는 킹덤빌리지 G단지의 자체적인 가치를 반영하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 본 물건의 건물면적 107.28㎡ (약 32.4평) 기준으로 산출한 현재 시세는 약 2억 3,500만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 인근 생활 편의시설

* 단지 내 또는 근거리의 소규모 상점, 편의점, 병원, 약국 등을 이용할 수 있습니다.

* 마석, 호평 등 인근 지역으로 이동 시 대형마트, 백화점 등 보다 다양한 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

4.3. 교육 및 교통 환경

* 교육: 가곡초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 화도초등학교, 마석중학교, 화도고등학교 등 다수의 교육 시설이 근거리에 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

4.4. 혐오시설 검토

* 현재까지 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용 규제

* 본 물건의 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다수의 법규 및 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

5.2. 권리관계 관련 주의사항

* 공동담보 물건이므로 경매 진행 과정에서 복잡성이 있을 수 있으나, 본 사건은 임의경매로 개별 처리됩니다.

* 임대관계가 미상으로 명시되었으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 실질적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

6. 투자 포인트

* 킹덤빌리지 G단지의 안정적인 단지 시세(평당 약 720만원 이상)를 고려할 때, 감정가(2.52억원) 대비 적정 가치 확보 또는 소폭의 상승 여력이 예상됩니다.

* 건물 사용승인일(2019년)을 감안하면 비교적 최신 상태의 건물로 유지관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 유치권 관련 법적 분쟁은 확정 판결로 해소되었으며, 인수할 임차인 부담이 없어 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 단지 내 진입로가 있어 주거 편의성이 양호합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 위치한 킹덤빌리지 G단지 내 연립주택으로, 해당 단지의 실거래가 추이를 볼 때 평당 700만원 이상의 시세를 형성하고 있습니다. 감정가(2억 5,200만원)는 최근 단지 시세(약 2억 3,500만원 추정)와 유사하거나 다소 높은 수준이나, 이는 토지 지분 가치를 포함한 것으로 보입니다. 다수의 토지이용 규제가 존재하지만, 연립주택으로서의 주거 용도에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 과거 유치권 신고가 있었으나 법적으로 해소되었고, 인수할 임차인 부담이 없어 권리관계가 명확합니다. 따라서 킹덤빌리지 G단지의 가치를 고려한 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 252,000,000원

* 최근 단지 시세 기반 추정가 (약 32.4평 기준): 약 235,300,000원

* 제공된 JSON 데이터 상의 저가 거래(3천만원, 4천5백만원)는 본건 물건 또는 단지와 직접적인 비교가 어렵다고 판단하여, 킹덤빌리지 G단지의 최근 실거래가를 기준으로 시세를 판단했습니다.

* 예상 입찰가는 경매 시장 상황, 경쟁 정도, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 경우 감정가와 최근 시세가 근접한 점을 감안하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.