나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71806 [2] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1)~7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 외 7개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호 8)~10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 지층 비01호 외 2개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)~10) : 공히 연립주택으로 이용중임.(후첨 '건물 이용상황도'참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지내 집입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가곡리 135-20 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 가곡리 135-23 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 규모

사건번호: 남양주지원 2025타경71806 (2)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20, 킹덤빌리지 G단지 1층 102호

토지 지분: 115.67㎡ (약 35.0평)

건물 전용면적: 107.28㎡ (약 32.5평)

건축년도: 2007년

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 권리관계

채권자: 엠씨아이대부 (MCI Daebu)

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 공동담보

1.3. 감정평가액: 274,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 출입이 용이하며, 단지 내 진입로가 개설되어 있습니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2019-06-21 접수, 채권액 255,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 김희진 (김 )

보증금: 30,000,000원

차임: 750,000원

전입일자 및 확정일자: 2020-07-31

배당신고일자: 2024-09-19

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당요구를 하였으므로 배당 절차에 따라 보증금 전액을 우선변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

'가곡초등학교' 인근의 주거 밀집 지역으로, 연립 및 다세대 주택 단지가 주를 이루고 있습니다.

주변 상업시설 및 편의시설은 인근 시가지로 접근하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교육시설: '가곡초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

편의시설: 인근 주거 지역 생활권을 바탕으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

현황조사보고서상 출입문에 유치권 관련 안내문이 부착되어 있었으나, 관련 법적 소송(의정부지방법원 남양주지원 2024가단32567, 2025나206426 유치권 부존재 확인의 소)에서 승소가 확정됨에 따라 유치권으로 인한 법적 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사에 일부 제한을 줄 수 있으나, 현황대로 주거용으로 이용하는 데에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남양주시 화도읍 가곡리에 위치한 2007년식 연립주택으로, 감정가는 2억 7천 4백만원입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로, 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인은 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

유치권 관련 법적 분쟁은 이미 종결되어 법적인 하자도 없는 상태입니다.

건축 연도가 비교적 최신(2007년)으로 건물 상태도 양호할 것으로 기대됩니다.

다만, 토지이용계획상 여러 규제가 존재한다는 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 명확하고 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 전혀 없습니다.

대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 위험이 낮습니다.

건축 연도가 오래되지 않아 건물 노후도가 낮고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

주변 시세 대비 감정가가 높을 가능성이 있어, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 이스턴빌(2009년 건축, 85㎡)의 최근 거래가(1억 5천만원)를 기준으로 제곱미터당 약 176만원의 시세를 추정할 수 있습니다.

본 물건의 전용면적은 107.28㎡이므로, 이를 단순 적용하면 약 1억 8,900만원 수준의 시세가 추정됩니다.

이는 감정가(2억 7천 4백만원)와 상당한 차이를 보입니다. 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

토지이용계획상의 규제, 건물 연식(2007년) 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권리상 인수 부담이 없고 명도 위험이 낮은 점을 고려할 때, 시세 추정치와 감정가의 중간 또는 그 이하에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 1억 6천만원에서 1억 9천만원 사이에서 검토하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 동향, 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.