나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71806 [10] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-23 킹덤빌리지 에이치단지 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1)~7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 외 7개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호 8)~10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 지층 비01호 외 2개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)~10) : 공히 연립주택으로 이용중임.(후첨 '건물 이용상황도'참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지내 집입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가곡리 135-20 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 가곡리 135-23 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71806 (10)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-23, 킹덤빌리지 에이치단지 2층 201호

용도: 연립주택

감정가: 324,000,000원

건물면적: 103.50㎡ (약 31.31평)

토지면적: 163.43㎡ (약 49.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 채권 및 권리 관계

채권자: 엠OOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사)

말소기준권리: 2019년 6월 21일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (채권액 255,000,000원)

총 등기부채권액: 255,000,000원

총 임차인 인수 보증금: 0원

특이사항: 공동담보 물건. 임대관계 미상.

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축 마감: 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등

내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등 구비.

사용승인일: 2019년 5월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 연립주택, 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건으로 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 26일자로 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 현황

말소기준권리인 2019년 6월 21일자 근저당권보다 후순위인 2024년 5월 14일자 남양주시 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 소유권 보존 및 이전, 신탁, 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 확인되며, 본 경매 절차를 통해 권리 관계가 정리될 것으로 예상됩니다.

3.2. 유치권 관련

현황 조사 보고서상 출입문에 유치권 점유 안내문이 부착되어 있었으나, 유치권 부존재 확인 소송에서 채권자(엠씨아이대부 주식회사)가 승소 확정되었습니다. 따라서 법적으로 유치권으로 인한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로, 보증금 및 차임에 대한 정보가 확인되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계 미상으로 인한 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 생활 편의 시설

단지 인근에 '가곡초등학교'가 소재하고 있어 교육 환경이 근접해 있습니다.

그 외 상세한 편의시설은 반경 내 추가적인 조사가 필요합니다.

4.2. 건축물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌로 마감되었습니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 개별 난방 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

토지는 북측 하향 완경사의 사다리형이며, 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 진입로는 개설되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 점유 및 명도 관련

임대 관계가 미상인 점으로 미루어 보아 소유자가 직접 점유하고 있을 가능성이 있습니다. 따라서 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있으므로 충분한 사전 조사 및 준비가 필요합니다.

5.2. 토지 이용 제한

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 해당합니다. 또한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등 개발 행위 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 권리관계 해소 후 잔존 리스크

유치권 관련 소송에서 승소가 확정되었으나, 과거 유치권 주장 사실이 있었던 점을 감안하여 잔존 리스크에 대한 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 남양주시에 위치한 연립주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하고 유치권 관련 법적 분쟁이 해소되어 안전하게 취득할 수 있는 장점이 있습니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 점유 및 명도 리스크와 더불어, 해당 지역의 토지 이용 제한 사항들을 고려해야 합니다.

감정가 3억 2,400만원 대비 주변 시세 조사가 필수적이며, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계 소멸: 매각으로 모든 권리(말소기준권리 이하)가 소멸되어 등기부상 깨끗한 권리 취득 가능.

* 유치권 문제 해결: 법적 분쟁 종결로 명도 부담 감소.

* 가격 경쟁력 확보 가능성: 감정가 대비 현 시세 파악을 통한 저가 매수 기회 포착.

8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 단지 내 또는 인근 빌라의 거래가는 다음과 같습니다.

* 산장빌라(나동): 2026년 5월, 36.04㎡ (전용 면적) 규모, 4,500만원에 거래.

* 이스턴빌(104동): 2026년 7월, 84.99㎡ (전용 면적) 규모, 15,000만원에 거래.

* 동성빌라(106동): 2026년 7월, 43.2㎡ (전용 면적) 규모, 3,000만원에 거래.

본건은 건물 전용 면적이 103.50㎡ (약 31.31평)이며, 사용승인일이 2019년 5월 27일로 비교적 최근입니다.

주변 거래 사례 중 가장 큰 규모인 이스턴빌(84.99㎡)이 15,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시가는 15,000만원보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

하지만 본건의 감정가(324,000,000원)는 최근 거래 사례들보다 현저히 높은 수준으로, 시세 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.

현 시세 기준으로 보수적인 추정 시, 본건의 시장 가치는 대략 1억 6천만원에서 2억원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

이러한 시세 추정치를 바탕으로, 일반적인 경매 낙찰가율(70~90%)을 적용하고, 경쟁 상황을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

감안할 때, 1억 2천만원에서 1억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 본건의 현장 조사 및 주변 시세에 대한 면밀한 추가 분석 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.