나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71806 [6] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 지하층비01호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1)~7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 외 7개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호 8)~10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 지층 비01호 외 2개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)~10) : 공히 연립주택으로 이용중임.(후첨 '건물 이용상황도'참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지내 집입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가곡리 135-20 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 가곡리 135-23 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71806 (6)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 G단지 지하층 B01호

용도: 연립주택

감정가: 252,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 엠OOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사)

1.2. 물건 현황

토지면적: 115.67㎡ (약 35.0평)

건물면적: 107.28㎡ (약 32.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 6월 21일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 기록된 대부분의 권리(근저당, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 등재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2021-04-05

확정일자: 2022-06-23

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-05

대항력: 없음

인수되는 임차 보증금은 0원입니다. 위 임차인들은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없습니다.

3.4. 기타 특이사항

의정부지방법원 남양주지원에서 진행된 유치권 부존재 확인 소송에서 채권자(엠씨아이대부주식회사)가 승소 확정되었습니다. 이는 유치권과 관련된 분쟁의 위험이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 사례 분석

제공된 JSON 정보 및 추가 검색 결과에 따르면, 본 물건과 인접한 '킹덤빌리지' 단지 내에서 31평형(약 102.3㎡) 빌라가 2026년 5월 25일에 200,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건물의 전용면적은 약 32.5평(107.28㎡)으로, 이를 바탕으로 환산 시 약 209,600,000원의 시세가 형성되어 있음을 추정할 수 있습니다. 다른 주변 빌라들의 거래 사례(3000만원~1억 5천만원)와 비교했을 때, 본 건물의 감정가(2억 5천2백만원)는 시장 거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

본 물건은 '킹덤빌리지 G단지' 내에 위치한 연립주택으로, 철근콘크리트 구조이며 지하 1층에 소재합니다. 건물은 4개 층으로 구성되어 있으며, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 편의점 등 기본적인 편의시설이 있을 것으로 추정됩니다. 또한, 과거 혐오시설로 인식되었던 화도 하수처리장이 '화도푸른물센터'로 개선되어 피아노폭포, 생태공원, 물놀이장 등 주민 친화적인 관광 및 휴게 공간으로 운영되고 있어, 이는 오히려 긍정적인 생활 환경 요소로 작용할 수 있습니다.

5.3. 교육시설

'가곡초등학교'가 인근에 위치하여 초등 교육 여건이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 해당 채무를 담보하기 위해 다른 부동산도 함께 묶여 있다는 의미로, 경매 외 다른 담보물에서 우선 변제가 이루어지거나 채권 회수 과정을 위한 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 수도권정비계획법상 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

6.3. 혐오시설

현재로서는 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설이 있다고 판단할 만한 정보는 부족합니다. 다만, 남양주시 차원에서 자원회수시설(소각장) 설치 사업이 추진되며 주민 반발이 있는 사례가 있어, 지역 전반적으로 이러한 시설에 대한 민감성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 명확한 권리관계와 양호한 입지 여건을 갖춘 연립주택입니다. 특히 '킹덤빌리지' 단지 내에서 거래된 사례를 바탕으로 시세 파악이 가능하며, 과거 혐오시설이 공원으로 개선된 점 등은 긍정적 요소입니다. 다만, 감정평가액이 최근 시장 거래가 대비 다소 높게 책정되었고, 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊은 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 가곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 기존 혐오시설이 관광지로 개선된 점은 지역 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* '킹덤빌리지' 단지 내 실거래 사례를 통해 합리적인 시세 파악 및 투자 결정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례(200,000,000원/31평형)를 기준으로 본 건물의 면적(32.5평)을 환산하면 약 209,600,000원의 시세가 추정됩니다. 감정가(252,000,000원)와 실거래가 사이의 차이를 고려할 때, 권리관계의 명확성과 단지 내 실거래가 등을 종합적으로 반영하여 본 건물의 예상 입찰가는 220,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 이는 시장 시세와 감정가를 절충한 수준이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.