나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71806 [5] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1)~7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 외 7개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호 8)~10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 지층 비01호 외 2개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)~10) : 공히 연립주택으로 이용중임.(후첨 '건물 이용상황도'참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지내 집입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가곡리 135-20 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 가곡리 135-23 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 의정부지방법원 남양주지원에서 진행 중인 2025타경71806 (5) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 엠OOOOOOOO이며, 공동 담보로 경매가 진행되었습니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 G단지 3층 301호입니다. 본 물건은 연립주택으로, 철근콘크리트 구조이며 2007년에 건축되었습니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 115.67㎡ (약 35.0평)이며, 토지 지분도 115.66㎡ (약 35.0평)입니다. 건물 면적은 107.28㎡ (약 32.4평)이며, 건물 지분 역시 107.28㎡ (약 32.4평)입니다.

1.4. 감정가 및 입찰 정보

본 물건의 감정가는 336,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 그리고 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

등기부등본 상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 2017-11-28

* 근저당권: 2019-06-21 (엠씨아이대부주식회사, 255,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전신탁: 2019-06-21 (주식회사 무궁화 신탁)

* 압류: 2024-05-14 (남양주시) - 매각으로 소멸

* 임의경매 개시: 2025-06-11 (엠씨아이대부) - 매각으로 소멸

등기부상의 총 채권액은 255,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 임차인 강 씨가 거주 중인 것으로 확인됩니다.

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-12

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

강 씨는 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2019년 6월 21일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있지 않아, 일반적으로 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 최근 2026년 5월 25일, 36.04㎡ (약 10.9평) 다세대 주택이 45,000,000원(약 412만 8천원/평)에 거래되었습니다. 또한 2026년 7월 27일, 84.99㎡ (약 25.7평) 다세대 주택이 150,000,000원(약 583만 6천원/평)에, 2026년 7월 24일, 43.2㎡ (약 13.1평) 다세대 주택이 30,000,000원(약 229만 원/평)에 거래되었습니다.

4.2. 단지/건물 특성 비교

본 물건은 2007년 건축된 킹덤빌리지 G단지 연립주택 3층 301호로, 전용면적 107.28㎡ (약 32.4평)입니다. 주변 시세 정보 중 2009년식 이스턴빌(104동) 84.99㎡ (약 25.7평)가 150,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건물의 면적과 연식을 고려한 시세는 약 180,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 본 건의 감정가 336,000,000원은 이러한 실거래가 수준보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 주변은 연립, 다세대 주택 및 임야 등이 혼재된 주거 지역입니다.

5.2. 교육 시설

본 물건은 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 신탁 등기(주식회사 무궁화 신탁)가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차상 소멸될 가능성이 높습니다.

6.2. 시세 대비 감정가 격차

본 건의 감정가 336,000,000원은 제공된 주변 실거래가 정보와 비교했을 때 상당한 가격 차이를 보입니다. 이는 향후 입찰 시 유찰 가능성 또는 시세 재평가에 따른 시세 차익 확보의 기회로 작용할 수 있으나, 반대로 낙찰 후 가격 하락의 위험 요인이 될 수도 있습니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 확인)

주변 시설에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다.

6.4. 기타 특이사항

공동 담보 물건으로, 채무자의 다른 담보물 현황 및 상태를 파악하는 것이 추가적인 리스크 관리에 도움이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 연립주택으로, 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며 대항력 있는 임차인이나 인수할 권리도 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 주변 시세보다 현저히 높아 입찰 시 신중한 시세 재평가 및 위험 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 시세 반영으로, 보수적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설이 없어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있어 실거주 목적의 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 향후 지역 개발 호재 등을 파악하여 투자 가치 상승 가능성을 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

본 건의 감정가는 336,000,000원입니다. 주변 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 물건 시세는 약 180,000,000원에서 200,000,000원으로 추정됩니다. 따라서 시세 분석에 기반한 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.