나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5327 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 555호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 양촌역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제5층 제554호, 제555호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임, 강화유리 등임. 창호 : 샷시창호 등임. (사용승인일자 : 2022-04-08)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공히 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 장방형 토지로서, 공장(지식산업센터.창고) 및 지원시설(근린생활시설) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 구래동 6871-12 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). ○ 구래동 6871-13 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인) <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). ○ 구래동 6871-14 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인) <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). ○ 구래동 6871-15 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인) <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경5327 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 555호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 263,000,000원

토지면적: 18.28㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.2777㎡ (약 5.53평)

건물면적: 68.27㎡ (약 20.65평)

건물지분: 68.2687㎡ (약 20.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 공부상 용도는 공장(지식산업센터)임

사용승인일자: 2022-04-08

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 양촌역이 소재합니다. 김포도시철도 양촌역에서 도보 약 5분 거리에 위치합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제5층 제555호이며, 사용승인일자는 2022년 4월 8일입니다.

* 건물 외벽/창호: 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임, 강화유리 등이며, 창호는 샷시창호 등입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 4필지 일단의 장방형 토지로서, 공장(지식산업센터, 창고) 및 지원시설(근린생활시설) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 동측의 도로를 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역에 해당합니다. 일부 필지는 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 지정, 외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2022-06-24)

* 근저당권 (수협은행, 채권금액: 266,400,000원, 접수일자: 2022-06-24): 말소기준권리입니다.

* 임의경매 (수협은행, 채권금액: 457,411,882원, 접수일자: 2025-12-16): 인천지방법원 부천지원 2025타경5327 사건입니다.

* 등기부채권 총액: 266,400,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-21

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-03-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 복합적으로 형성된 지역에 위치합니다. 김포한강신도시 중심상권과 인접하여 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 및 접근성: 양촌역(김포골드라인)이 도보 약 5분 거리에 위치하며, 주변 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 수도권 제2순환고속도로, 48번 국도 등 도로망 접근성이 우수하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "한가람초등학교"가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설, 이마트, 은행, 병원, 메가박스 등 다양한 편의시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 김포도시철도 양촌역을 비롯한 대중교통망이 잘 갖추어져 있으며, 차량을 이용한 광역 접근성도 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건 대비 추가적인 확인이나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래계약허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 용도(단독다가구아파트연립다세대)에 유의해야 합니다.

* 건물 상태: 2022년 4월에 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기 공실 또는 관리 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 관련: 임차인 노민주는 대항력이 없으나, 확정일자를 받지 못했고 배당신고일자(2026.3.12.)가 임의경매 개시결정일자(2025.12.16)보다 늦어 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 명도 관련 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 공부상 용도와 실제 이용: 공부상 용도는 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으나, 감정평가 요약에 따르면 토지 이용은 공장(지식산업센터, 창고) 및 지원시설(근린생활시설) 부지로 이용되고 있어, 추후 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 디원시티 시그니처 지식산업센터 내 구분 건물로, 2022년 4월에 신축된 비교적 새 건물입니다. 김포한강신도시 내에 위치하여 교통, 상업, 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 양촌역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 근저당이 말소기준권리가 되어 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 보입니다. 유동화 물건이라는 점과 토지이용계획상의 제한 사항들을 면밀히 검토해야 하지만, 전반적으로 양호한 입지 조건과 신축 건물이라는 점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 4월 사용승인이 완료되어 건물 노후도가 낮습니다.

* 역세권 입지: 김포골드라인 양촌역 도보 약 5분 거리의 초역세권에 위치합니다.

* 개발 지역: 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전에 따른 미래가치가 기대됩니다.

* 복합 상권: 지식산업센터, 근린생활시설, 주거시설 등이 복합된 상권으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 인수되는 권리 없음: 말소기준권리인 근저당으로 인해 경매 후 모든 권리가 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없어 감정가 263,000,000원을 기준으로 투자 가치를 산정할 수 있습니다. 주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 개발 가능성 및 본 건의 희소성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 일반적으로 신축 건물과 역세권의 장점을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 참고 사항이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.