나이스옥션 법원경매 고양 2024타경75306 [1] 경기도 고양시 덕양구 행신동 958 햇빛마을아파트 2405동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2024.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 "가람초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 및 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층건 중 15층 1502호로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

급,배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 전기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 소로2류(폭 8m-10m)(2022-12-09)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가람중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가람초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(가람중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(가람초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. 다만, 본건은 집합건축물대장 건축물현황도 중 본건 호 평면도는 현황과 좌우 대칭인 경우로 각 호의 면적이 동일하며 효용이 유사하다고 판단되어지는 바 업무 진행시 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 고양지원 2024타경75306 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 행신동 958 햇빛마을아파트 2405동 15층 1502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 609,000,000원

* 토지면적: 48.81㎡ (약 14.77평)

* 건물면적 (전용면적): 99.78㎡ (약 30.18평)

* 총면적 (단지): 152,489.3㎡ (약 46,128.5평)

* 건축년도: 1997년

* 층수: 20층 중 15층

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 "가람초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

* 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접하며, 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발)에 속합니다.

* 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대 보호구역), 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 3월 20일 접수된 신한은행의 근저당권입니다.

* 본 경매물건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 압류, 강제경매 등)가 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

* 지상권, 유치권 등 등기 외 권리 사항은 확인되지 않았습니다.

3.2. 등기부 요약

* 주요 등기 내용: 근저당 (신한은행 278,400,000원, 국민은행 302,400,000원), 압류 (동고양세무서장, 용인세무서장, 고양시), 강제경매 (주식회사레브잇 150,000,000원)

* 등기부채권 총액: 580,800,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상이며, 실제 거주자나 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 현황

* 본건이 속한 행신햇빛마을 24단지는 1997년 2월 사용 승인된 아파트 단지로, 총 14개 동, 916세대로 구성되어 있습니다.

* 최고 20층, 최저 1층으로 이루어져 있으며, 본건은 20층 중 15층에 위치합니다.

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 운영 중입니다.

4.2. 최근 시세 동향 (전용 99.78㎡ 기준)

* 최근 실거래가 (2026년 6월, 19층): 578,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 7월, 2층): 530,000,000원

* 본건 감정가: 609,000,000원

* 분석: 본건 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었습니다. 15층이라는 층수 이점을 고려하되, 최근 거래 사례와의 가격 차이를 염두에 둔 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 단지 내 주요 시설 외에, 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 편리합니다.

5.2. 주거 환경

* 건물은 철근콘크리트 벽식구조로, 슬래브 지붕을 갖춘 20층 건물 중 15층에 해당합니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 급배수, 승강기, 화재 탐지, 전기 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

* 본건은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 내부 구조 확인 및 점검이 이루어지지 않았습니다.

* 따라서 실제 내부 상태, 설비의 노후화 정도, 마감재 상태 등은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 하며, 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 법적 제한 사항

* 본건 소재지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발) 등이며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대 보호구역), 비행안전제2구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제가 적용됩니다. 이러한 제한 사항은 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 시세 대비 감정가

* 최근 실거래가 대비 본건 감정가가 높게 평가되었습니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 있어 중요한 고려 요소가 됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 행신동의 햇빛마을 아파트 단지 내에 위치한 아파트로, 단지 규모가 크고 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 매우 안전한 물건입니다.

* 다만, 내부 상태 미확인으로 인한 불확실성과 최근 실거래가 대비 감정가 괴리라는 두 가지 주요 리스크를 안고 있습니다.

* 15층이라는 층수 이점을 고려하되, 이러한 리스크 요인을 감안하여 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 우수 입지: 행신동은 생활 인프라가 잘 구축된 지역입니다.

* 권리관계 안전성: 인수해야 할 부담이 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

* 선호도 높은 면적: 전용 99.78㎡는 일반적인 30평대 아파트로 수요가 꾸준합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 시장 상황에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가: 609,000,000원

* 최근 실거래가 (전용 99.78㎡, 19층): 578,000,000원

* 최근 실거래가 (전용 99.78㎡, 2층): 530,000,000원

* 본건은 15층으로, 19층보다는 낮지만 2층보다는 훨씬 선호도가 높은 층수입니다.

* 내부 상태 미확인 리스크와 최근 실거래가, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 약 94% 수준의 감정가인 570,000,000원 선에서 결정하는 것을 제안합니다. 이는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 추가 시세 조사를 거쳐 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.