나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경56435 [1] 서울특별시 용산구 이촌동 404 한가람아파트 219동 7층704호 아파트 경매
서울특별시 용산구 이촌로65가길 23, 219동 7층704호 (이촌동,한가람아파트) (아파트) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경56435(서울서부지방법원 경매5계). 감정가 2,520,000,000원, 최저가 2,016,000,000원. 매각기일은 2026-10-06입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2024 타경 56435 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 이촌동 404 한가람아파트 219동 7층704호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 용산구 이촌로65가길 23, 219동 7층704호 (이촌동,한가람아파트) |
| 용도 | 아파트 |
| 건물명 | 한가람아파트 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 관할법원 | 서울서부지방법원 경매5계 (02-3271-1325) |
| 이용제한 | 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 제3종일반주거지역, (접함)도로, (저촉)상대보호구역, 가축사육제한구역, (저촉)건축선, 도시지역, 중점경관관리구역, 지구단위계획구역, (접함)대로3류(폭 25m~30m), (저촉)철도보호지구, 상대보호구역 |
면적
| 토지면적 | 39.28㎡ (11.88평) |
|---|---|
| 건물면적 | 114.96㎡ (34.78평) |
금액
| 감정가 | 2,520,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 2,016,000,000원 (감정가 대비 80%) |
| 입찰보증금 | 201,600,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.09.01 | 2,520,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.10.06 | 2,016,000,000원 |
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
2. 입지조건
1. 소재지: 서울특별시 용산구 이촌동 404 한가람아파트 219동 7층 704호
2. 단지명: 한가람아파트
3. 주변 환경: 이촌동은 서울의 전통적인 부촌 중 하나로, 우수한 학군과 생활 편의시설, 녹지 공간 접근성이 뛰어나 주거 선호도가 높은 지역입니다.
3. 권리분석
1. 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경56435 (1)
2. 경매구분: 부동산강제경매
3. 채권자: 이OO
4. 감정평가액: 2,520,000,000원
5. 매각물건: 토지 및 건물 일괄매각
6. 임차인 현황
* 임차인: 김
* 보증금: 810,000,000원
* 차임: 0원
* 전입일자: 2017-04-24
* 확정일자: 2017-04-24
* 배당신고일자: 2023-10-18
* 대항력: 없음
* 비고:
* 임차인: 이
* 보증금: 0원
* 차임: 0원
* 전입일자: (정보 없음)
* 확정일자: (정보 없음)
* 배당신고일자: (정보 없음)
* 대항력: 없음
* 비고:
7. 인수 가능한 보증금 합계: 0원
8. 권리분석 종합 의견
* 상기 임차인 현황에 따르면, 파악된 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, 인수 보증금 합계가 0원이므로 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.
* 다만, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'이 명시되어 있으나, 임차인 현황상으로는 확인되지 않아 이 부분에 대한 추가적인 현장 조사 및 확인이 반드시 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수되는 보증금이 발생할 수 있습니다.
9. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권
4. 상권분석
1. 위치: 서울특별시 용산구 이촌동에 위치하여 서울의 중심부 접근성이 우수하며, 고급 주거 단지로서 안정적인 수요층이 형성되어 있습니다.
2. 단지 규모: 총 2036세대의 대단지 아파트로, 관리비 절감 및 편의시설 이용에 용이합니다.
5. 생활정보
1. 아파트 기본 정보
* 아파트명: 한가람아파트
* 주소: 서울특별시 용산구 이촌동 404
* 사용승인일: 1998년 9월 18일
* 세대수: 2036세대
* 최고층: 22층
* 총 주차대수: 379대 (지상 12대, 지하 48대)
* 전기차 충전기: 지하 67대
2. 주변 시설
* 교통: 지하철 4호선 및 경의중앙선 이촌역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.
* 편의시설: 단지 내 및 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.
* 교육시설: 주변에 초등학교 및 중학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.
* 녹지: 용산가족공원, 한강공원 등 녹지 공간 접근성이 좋습니다.
6. 잠재적 리스크
1. 리모델링 사업 진행: 현재 리모델링 사업이 진행 중이며, 이는 향후 재산 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 추가 분담금 발생 가능성, 사업 지연 등 불확실성 요인이 존재합니다. 조합 측의 사실조회 회신에 따르면, 추후 변동 계획 수립 후 추가 부담금이 발생할 수 있으므로 조합에 문의가 필요합니다.
2. 중복 사건: 중복 사건으로 명시되어 있어, 경매 진행 과정이나 권리관계가 복잡할 수 있습니다.
3. 대항력 있는 임차인 관련 정보 불일치: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 해당 내용 확인이 필수적입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.
4. 리모델링 사업 관련 법적 분쟁 가능성: 일부 언론 보도에 따르면, 리모델링 사업과 관련하여 조합원 자격 박탈 등에 대한 법적 공방이 진행 중인 사례가 있어, 사업 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.
7. 종합 의견
본 물건은 서울 용산구 이촌동의 우수한 입지를 가진 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있어 기본적인 가치는 높다고 평가됩니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 현재 진행 중인 리모델링 사업으로 인한 추가 분담금 발생 가능성, 중복 사건으로 인한 절차적 복잡성, 그리고 임차인 권리관계에 대한 정보 불일치 등 여러 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 투자 결정 전, 해당 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 조사와 전문가와의 상담이 필수적입니다.
8. 투자 포인트
* 우수한 입지: 서울 용산구 이촌동의 프리미엄 입지에 위치합니다.
* 리모델링 사업 잠재력: 사업이 성공적으로 완료될 경우, 단지 가치 상승이 기대됩니다.
* 대단지 아파트: 2036세대의 대단지로, 주택 시장 내에서의 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다.
9. 예상 입찰가
1. 현재 시세 분석
* 본건 건물 면적: 114.96㎡ (약 34.77평)
* 최근 매매 사례 (동일 면적): 2026년 7월 14일 거래된 114.96㎡ 면적의 실거래가는 344,000,000원 (34억 4천만원)입니다. [cite: JSON data]
* 감정가: 252,000,000원 (25억 2천만원)
* 분석: 최근 실거래가(34억 4천만원)가 감정가(25억 2천만원)보다 약 9억 2천만원 높게 형성되어 있어, 시장 가치가 감정가를 상회하고 있음을 알 수 있습니다.
2. 예상 입찰가 산정
* 본 건은 리모델링 사업 진행, 중복 사건, 임차인 권리 관계 불일치 등 여러 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 최근 실거래가인 34억 4천만원을 기준으로 무리하게 입찰하기보다는, 이러한 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
* 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 리모델링 사업 관련 추가 비용 발생 가능성 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.
* 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 각종 리스크 요인을 반영하여 예상 입찰가를 305,000,000원 (30억 5천만원) 으로 산정합니다. 이는 최근 실거래가 대비 약 88.7% 수준이며, 감정가 대비 약 121% 수준입니다.
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