나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4063 [2] 세종특별자치시 고운동 1721 골드프라자 7층704호 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 '고운 청소년센터' 서측 인근에 위치하는 골드프라자 제7층 제703호 및 제704호로, 본건 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 근린상가지대인 바, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 및 주정차 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 바, 정류장까지의 거리 및 운행빈도와 교통시설 및 편익시설에의 접근성 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하3층 지상8층 건물 중 제7층 제703호 및 제704호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2015년 9월 2일) 외벽 : 몰탈 페인팅 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 새시 창호임.

이용상태

종교시설(교회)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 지하주차장설비, 승강기설비, 각종 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로, 인근지 및 접면도로 대비 평지이며, 현재 지상8층 지하3층 규모의 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동,북동,남서측으로 왕복2차로의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경4063 (2)

소재지: 세종특별자치시 고운동 1721 골드프라자 7층 704호

용도: 종교시설 (교회)

감정가: 361,000,000원

토지 면적: 39.64㎡ (약 12.00평)

토지 지분: 39.6369㎡ (약 12.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 139.97㎡ (약 42.34평)

건물 지분: 139.97㎡ (약 42.34평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOO (실질적 채권자는 전북은행으로 추정됨)

1.2. 건물 정보

건축물 용도: 종교시설 (교회)로 이용중

건축물 사용승인일: 2015년 9월 2일

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 3층, 지상 8층 건물 중 제7층 제703호 및 제704호

외벽: 몰탈 페인팅 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

창호: 새시 창호

1.3. 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 지하 주차장 설비, 승강기 설비, 각종 소방 설비 등.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 '고운 청소년센터' 서측 인근에 위치하는 골드프라자 7층 703호 및 704호입니다.

주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재된 근린상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

고운동은 '모양이 산뜻하고 아름답다'는 의미를 지닌 동네로, 계획도시 세종의 남서부에 위치하며 도시와 자연이 어우러진 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

고운동은 행정중심복합도시 내부를 순환하는 BRT 노선이 있으나, 주민들은 외부 지역으로의 노선 확충을 요구하는 목소리도 있었습니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 남동, 북동, 남서측으로 왕복 2차로 도로와 접해 있습니다.

토지는 세장형이며, 인근 토지 및 접면 도로 대비 평지입니다. 현재 지상 8층, 지하 3층 규모의 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로 1류, 중로 2류이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 전북은행 근저당 (을1) - 2015년 12월 29일 접수, 채권액 465,600,000원

이후 권리:

- 소유권이전 (대한예수교장로회세종하늘샘교회, 갑4) - 2015년 12월 29일 접수

- 임의경매 (전북은행, 갑5) - 2025년 12월 16일 접수, 채권액 369,645,081원 (본건 경매 개시 결정)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 정태원

보증금: 10,000,000원

차임: 50,000원

전입/사업일자: 2025년 10월 31일

확정일자: 2025년 10월 31일

배당신고일자: 2026년 1월 15일

대항력: 없음

* 임차인 정보 *

* 임차인: 정

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입(사업)일자: 2025-10-31

* 확정일자: 2025-10-31

* 배당신고일자: 2026-01-15

* 대항력: 없음

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원.

대항력 없는 임차인이므로, 보증금은 배당 순위에 따라 회수될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 고운동은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 젊은 인구층을 기반으로 하는 생활 상권이 형성되어 있습니다.

고운동은 '모양이 산뜻하고 아름답다'는 의미처럼 쾌적한 녹지 공간(고운뜰길, 솔뜰공원 등)을 많이 갖추고 있으며, 주민들의 힐링 명소로도 알려져 있습니다.

4.2. 주요 시설

다양한 근린생활시설, 카페, 음식점 등이 분포하고 있습니다.

행정복지센터, 복합커뮤니티센터, 도서관 등 주민 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

특히, 고운 청소년센터가 인근에 위치하고 있습니다.

4.3. 상권의 잠재력

젊은 배후 수요층과 근린상가 밀집 지역이라는 점에서 잠재적 소비력이 존재합니다.

현재 종교시설로 이용 중이나, 건축물대장상 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 등록되어 있어 향후 타 용도로의 전환 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

고운동 내에는 가락초등학교, 고운초등학교, 고운중학교, 고운고등학교, 두루초등학교, 두루중학교, 두루고등학교, 온빛초등학교, 으뜸초등학교, 세종누리학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

* 쇼핑 및 편의: 주변에 아파트 단지와 상가들이 밀집하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 문화: 고운동 복합커뮤니티센터, 도서관 등이 운영 중이며, 향토유물박물관이 건립 예정입니다.

* 건강: 고운동 내에 다수의 헬스장과 운동센터가 운영 중입니다.

* 공원: 고운뜰 공원, 솔뜰 공원, 뜸이기뜰 근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 건물 및 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액 배당받지 못할 경우 일부 금액에 대한 배당 이의 제기 등의 가능성은 있습니다. 그러나 인수되는 보증금은 없습니다.

6.2. 건물 및 시설

건축물 사용승인이 2015년으로 약 9년 경과하였으나, 신축 건물에 속합니다.

지하 주차장(30대 수용 가능)이 있으나, 상가 규모 대비 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

6.3. 용도 및 이용 현황

현재 종교시설(교회)로 이용 중이나, 건축물대장 상 주용도는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설 등입니다. 향후 용도 변경 시 건축법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 고운동의 중심 상업 지역에 위치한 골드프라자 내 종교시설(교회)로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

주변 배후 수요가 탄탄하고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 등기부채권 총액이 감정가보다 높은 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

현재 종교시설로 이용 중이나, 건축물대장상 등록된 다양한 용도로의 전환 가능성을 열어두고 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 신도시(행정중심복합도시)의 핵심 생활권인 고운동에 위치합니다.

* 근린상가 밀집 지역으로 잠재적 상권 가치가 높습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 녹지 및 편의시설이 풍부한 쾌적한 주거 환경을 배후로 합니다.

* 현재 용도 외 다양한 상업적 활용 가능성을 지닙니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 361,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

본 물건은 현재 종교시설로 이용 중인 점, 상가 시장의 일반적인 투자 수익률 및 현재 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

적정 입찰가는 330,000,000원 ~ 360,000,000원 사이에서 검토해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.