나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94492 [1] 경기도 화성시 영천동 874 동탄역대방디엠시티더센텀 104동 24층2406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "다원중학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 지식산업센터 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건내, 제24층 제2406호로서,
(사용승인일: 2021.01.28.)

외벽: 화강석 붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임 (첨부 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기, 냉·난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m내외, 남측으로 약35m내외, 북측 및 동측으로 약 12m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-10-05)(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류
(폭 40m-50m)(동탄2지구)(접합) , 대로1류(폭 35m-40m)(동탄2지구)(저촉) , 중로3류
(폭 12m-15m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-114)(접합) , 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

대상이 속한 건물(104동)은 지1층 32.8416㎡ 면적이 등기사항전부증명서상 등기되어 있지 않으나, 집합건축물대장상 등재되어 있으니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매가각격에는 대지권 가격이 포함됨
2. 대상이 속한 건물(104동)은 지1층 32.8416㎡ 면적이 등기사항전부증명서상 등기되어 있지 않으나, 집합건축물대장상에는 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94492 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 874 동탄역대방디엠시티더센텀 104동 24층2406호

용도: 오피스텔

건물면적: 45.27㎡ (약 13.7평)

토지면적: 15,094.90㎡ (약 4,566.4평)

감정가: 305,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "다원중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 지식산업센터 등이 소재하고 있음.

* 교통 상황: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시 됨.

* 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 40m, 남측으로 약 35m, 북측 및 동측으로 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 대로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구임.

1.2. 권리분석

* 등기부등본 요약:

* 소유권보존: 2021년 2월 23일 (대방산업개발동탄주식회사 외 1명)

* 매매: 2021년 3월 17일 (진영민)

* 말소기준권리: 노원세무서장의 압류 (2024년 10월 11일 접수)

* 선순위 권리: 김연선 임차인의 주택임차권 (2026년 4월 29일 접수, 보증금 230,000,000원, 말소: 인수). 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 경매개시결정: 롯데카드의 강제경매 (2024년 10월 25일 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 9월 1일

* 확정일자: 2023년 9월 1일

* 대항력: 있음

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 230,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 밀집한 지역에 위치하고 있어 다양한 상업 및 업무시설 이용이 가능함.

* 개발 계획: 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 대중교통망을 통해 동탄 신도시 내 주요 편의시설 접근성이 좋음.

* 교육시설: "다원중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 기타: 건물 내 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 승강기, 냉·난방 설비, 화재경보 및 탐지 설비 등이 설치되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 대지권이 등기되지 않아 대지권 유무를 알 수 없으나, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있음. 이로 인한 권리관계 불확실성 및 추가 부담 발생 가능성이 있음.

* 공부상 차이: 대상 건물의 지1층 면적(32.8416㎡)이 등기사항전부증명서상 누락되었으나, 집합건축물대장상에는 등재되어 있음. 이는 추후 등기 관련 업무 시 확인 및 정리가 필요할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 230,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음. 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 동탄역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 최근 매매 사례가 있어 시세 파악이 비교적 용이하며, 주변 개발 계획 또한 긍정적인 요소로 작용할 수 있음. 다만, 대지권 미등기, 건물 공부상 면적 누락, 그리고 가장 중요한 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등 권리관계 및 공부상 이슈가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 리스크 관리가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 동탄역 역세권 입지: 주요 교통 허브인 동탄역과 인접하여 향후 광역 교통망 및 주변 개발에 따른 수혜 기대.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물이므로 감가상각이 적고 현대적인 시설을 갖추고 있음.

* 시장 가치: 유사 면적의 오피스텔이 최근 315,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시장에서 꾸준한 수요가 있음을 알 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일한 면적(45.27㎡)의 오피스텔이 2026년 1월 17일에 315,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 305,000,000원입니다.

그러나 본건에는 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 실제 총 매입 비용은 입찰가에 인수하는 임차인 보증금을 합한 금액이 됩니다. 합리적인 총 매입 비용을 최근 유사 매물 거래가(315,000,000원) 수준으로 맞춘다고 가정할 때, 예상되는 적정 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

총 매입 희망가 - 인수 보증금 = 예상 입찰가

315,000,000원 - 230,000,000원 = 85,000,000원

이러한 산정 방식에 따라, 예상 입찰가는 85,000,000원으로 산출됩니다. 이는 매우 공격적인 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 주변 시세, 본건의 권리관계 추가 분석, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

2. 주변 시설 조사

* 혐오시설 조사 결과: 경기도 화성시 영천동 874 동탄역대방디엠시티더센텀 주변 지역을 조사한 결과, 현 시점에서는 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 토지 지분 및 면적 관련

* 토지면적: 15,094.90㎡ (약 4,566.4평)

* 토지 지분: 0㎡ (본건은 집합건물이므로 개별 토지에 대한 지분이 없을 수 있습니다.)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 45.27㎡ (약 13.7평)

* 건물 지분: 45.2737㎡ (전용면적)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

4. 추가 참고사항

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제24층 제2406호 (사용승인일: 2021.01.28.)

* 외벽: 화강석 붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

* 창호: 샷시 등임

* 설비: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기, 냉·난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음

* 토지 형상 및 이용 상태: 대체로 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용 중임

* 임대차 관계: 미상 (단, 등기사항전부증명서상 임차인 김연선 존재, 보증금 230,000,000원, 대항력 있음, 인수 조건)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.