나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101399 [2] 경기도 안양시 만안구 안양동 908-119 세강파크빌2차 1층101호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양공업고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린상가, 아파트 및 학교 등이 소재하는 지역으로 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 지하 1층 / 지상 5층 건물 중 제1층 제102호외 1개호로서, (사용승인일자 : 2020.06.23.) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 입니다. 내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 입니다. 창 호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1(102호) : 사무실('(주)세강E&C', '주식회사 호산')로 이용중입니다. 기호2(101호) : 사무실('(주)행복주택컨설팅)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 제2종근생 및 다세대주택의 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 6미터 및 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 상대 보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람)<교육환경보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양과학대.안양과학대유치원.세부사항은 안양과천교육지원 청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안양 과천교육지원청에 문의하시기 바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권 역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교 통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가 구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기타 : 없습니다.

물건 비고

공부상 지상1층으로 등재되어 있으나, 남측 인접 도로 기준 현황 1층, 북측 인접 도로 기준 현황 2층임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 908-119 세강파크빌2차 1층101호에 소재한 부동산입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101399 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지하 1층, 지상 5층 건물 중 제1층 제101호입니다.

사용승인일자는 2020년 06월 23일로 비교적 신축 건물입니다.

본건의 용도는 업무시설로 제시되었으나, 건축물대장상 주용도는 공동주택, 기타 용도는 제2종근생 및 다세대주택으로 등재되어 있으며, 현재는 사무실로 이용 중입니다.

감정가는 289,000,000원입니다.

토지 면적은 49.88㎡ (약 15.1평)이며, 건물 면적은 78.23㎡ (약 23.7평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 융OOOOO 입니다.

공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보 물건이 존재할 수 있습니다.

공부상 지상 1층으로 등재되어 있으나, 남측 인접 도로 기준 현황 1층, 북측 인접 도로 기준 현황 2층으로 이용되고 있습니다.

건축물대장상 해당 건물(세강파크빌2차)은 총 2세대로 구성되어 있으며, 2020년 6월 23일 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양공업고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린상가, 아파트 및 학교 등이 소재하는 복합적인 지역입니다.

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측 및 남측으로 노폭 약 6미터 및 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 소로3류에 해당합니다.

안양공업고등학교 및 안양과학대학교와 인접하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

대기관리권역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 말소기준권리는 2020년 07월 20일 접수된 융창상호저축은행의 근저당권 (을3) 입니다.

등기부채권 총액은 1,033,767,003원으로 높은 편입니다.

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 을3 근저당권 (융창상호저축은행, 420,000,000원)

* 을4 근저당권 (양정우, 240,000,000원)

* 갑3 압류 (안양세무서장)

* 갑4 가압류 (경기신용보증재단, 15,416,642원)

* 갑5 가압류 (토스뱅크, 160,273,608원)

* 갑6 가압류 (중소기업은행, 198,076,753원)

* 갑7 임의경매 (융창저축은행, 334,752,568원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주식회사행복주택컨설팅

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 사업일자: 2021-04-09

* 배당신고일자: 2025-11-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 황

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 100,000원

* 사업일자: 2020-11-02

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 안양동 일대는 주거 밀집 지역과 근린상가, 학교 등이 혼재된 복합 상권입니다.

안양공업고등학교, 안양과학대학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상권 형성이 가능합니다.

업무시설 또는 제2종근린생활시설로 활용될 수 있는 용도와 현재 사무실로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 내 중소 규모의 사업체나 관련 업종의 수요를 기대할 수 있습니다.

인근 근린상가의 존재는 기본적인 편의시설 이용이 가능함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선 이용이 가능합니다. (6-1, 8, 900번 등 인근 버스 노선 확인 필요)

* 교육: 안양공업고등학교, 안양과학대학교가 인접해 있으며, 지역 내 다수의 초, 중, 고등학교가 분포합니다.

* 편의시설: 인근 근린상가 및 주거 지역 내 상업 시설 이용이 가능합니다. 안양1번가 등 주요 상업지구 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

* 의료: 지역 내 병원 및 의원 이용이 가능합니다. (구체적인 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 실제 사용 층수와 공부상 등재 층수 불일치: 남측 및 북측 도로에 따라 현황 1층 및 2층으로 사용되는 점은 향후 건축물 관련 문제 발생 시 소명 자료로 활용될 수 있으나, 명확한 기준 설정 및 관리가 필요합니다.

* 높은 등기부채권 총액: 총 10억 원 이상의 채무액은 물건의 담보 가치 및 잠재적 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다. (대부분 소멸 예정이나, 권리 분석 시 주의 필요)

* 공동담보: 본건 외 다른 담보 물건의 존재는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 추가적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다. (별도 확인 필요)

* 임대 관계 미상: 물건 명세서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 인수 또는 소멸 여부와 관계없이 해당 정보에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축급 건물로, 안양시 만안구의 주거 및 교육 시설 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

공부상 1층이나 도로 조건에 따라 실제 2개 층(1층, 2층)으로 활용 가능한 점은 공간 활용 측면에서 장점입니다.

등기부 상 모든 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 높은 총 채무 금액과 공부상 층수와 현황 층수 불일치 등은 투자 전 면밀한 검토가 요구됩니다.

전반적으로 권리 관계가 명확하고 건물 상태가 양호하여, 지역 내에서 업무시설 또는 임대 수익형 부동산으로의 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 즉시 사용 및 재산 가치 유지에 유리합니다.

* 층수 활용도: 공부상 1층이나 실제 1층, 2층 활용 가능하여 공간 활용 극대화 및 다양한 용도로의 전환 용이.

* 명도 용이: 임차인 전원 대항력 없어 명도 과정의 불확실성 최소화.

* 배후 수요: 학교 및 주거 밀집 지역 인근으로, 사무실 임대 수요 또는 관련 업종 입점 가능성.

* 제2종근생 가능성: 건축물대장상 제2종근생 용도 기재로, 상업적 활용 범위 확대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 289,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 장단점, 명도 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건은 신축 건물이라는 장점과 층수 활용 가능성이 있으나, 높은 채무 총액 및 층수 불일치 등의 리스크 요인도 존재합니다.

일반적으로 감정가의 90% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준인 260,100,000원 ~ 289,000,000원 사이를 예상 범위로 제시하며, 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.