나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10094 [3] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지상1,2층203호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원 및 숙박시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호 1,2,3 : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 내 1,2층 201호 외 2개호 건으로서, (사용승인일자: 2017.06.26.) 외벽: 스타코마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1,2,3 : 숙박시설(여관)임.

설비내역

일련번호 1,2,3 : 기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비 및 냉방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호① : 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호① : 남동측으로 폭 약 15미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호① : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 1층에 POOL시설이 구비되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2026타경10094 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 454,000,000원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 (1,2층 203호)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물 (사용승인일자: 2017.06.26.)

용도: 숙박시설 (여관)

토지 면적: 183.82㎡ (약 55.60평)

건물 면적: 44.62㎡ (약 13.50평) - 전유부 기준

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 참OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

특수물건정보: 공동담보

1.4. 건축물대장 요약

집합건물이며, 2017년 6월 26일 사용 승인되었습니다.

총 층수는 지하 1층, 지상 2층이며, 총 동 전체 면적은 634.55㎡입니다.

해당 물건(203호)은 지상 1층에 위치하며, 면적은 44.62㎡입니다.

건축물대장 상 1층에 90㎡ 규모의 무단 증축(위반건축물)이 표기되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 소재 '납읍교차로' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 전, 과수원 및 다른 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

제주 서부 지역의 관광지로 알려진 곽지해수욕장과 인접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정기 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

남동측으로 폭 약 15미터의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 자루형의 형상이며, 현재 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-1등급 및 5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

2.5. 현황과의 차이 및 특이사항

감정평가서 요약에는 '납읍리' 소재로 기재되어 있으나, 등기부 및 건축물대장 상 주소는 '곽지리'입니다. 이는 현장 조사를 통해 정확한 위치를 확인해야 합니다.

물건명세서 상 현장 표시는 'C동 3203호'로 되어 있으나, 공부상으로는 '203호'로 표기되어 있어 혼선이 있을 수 있습니다. 이 부분 또한 확인이 필요합니다.

건축물대장 상 '무단증축' 사항이 있어 이에 대한 법적, 행정적 조치가 요구될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 15일 접수된 신천4동새마을금고의 근저당권(을9)으로, 채권액은 516,000,000원입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 이하 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

소유권보존 등기는 2017년 7월 7일 주식회사레저가온 명의로 되어 있습니다.

신탁 말소 등기가 2024년 2월 15일자로 주식회사레저가온 명의로 말소되었습니다.

이후 여러 건의 압류(제주특별자치도, 순천세무서장, 보성군) 및 가압류(이경익)가 있었으나 모두 말소 처리되었습니다.

가장 최근인 2026년 1월 23일, 참조은새마을금고(변경)의 임의경매개시결정(채권액 1,380,221,910원)이 말소되었습니다.

3.3. 등기부채권 총액

전체 등기부 채권 총액은 577,030,200원입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

별도로 인수해야 할 임차인의 대항력 있는 권리 및 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 매각 후 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부 상 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 애월읍 곽지리는 제주도의 아름다운 해안선을 따라 발달한 지역으로, 관광객들의 방문이 많은 곳입니다.

주변에 전, 과수원 등 농경지와 함께 다양한 숙박시설 및 카페, 관광 편의시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 관광 자원

도보 거리에 곽지해수욕장이 있어 여름철 물놀이 및 해변 이용이 용이합니다.

또한, 애월 한담산책로 등 주변 관광 명소와의 접근성이 좋습니다.

본건 건물 1층에는 POOL 시설이 구비되어 있어 부대시설 활용이 가능합니다.

4.3. 상권 내 경쟁 및 입지

주변에 유사한 숙박시설이 다수 분포할 것으로 예상되며, 경쟁 환경 분석이 필요합니다.

다만, 제주 서부 해안도로 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

자가용 이용 시 편리하며, 대중교통(버스) 이용도 가능합니다.

제주공항으로부터 차량으로 약 30-40분 거리에 위치합니다.

5.2. 편의시설 및 문화 시설

인근 애월읍 중심지 또는 제주시내로 이동 시 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

다만, 본건과 가장 가까운 거리에 있는 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설 유무

본건 주소지(제주시 애월읍 곽지리 378-10) 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다.

다만, 모든 잠재적 혐오시설에 대한 완벽한 파악은 제한적이므로, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 세심한 관찰이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장 상 1층에 90㎡ 규모의 무단 증축(위반건축물)이 등재되어 있어, 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있습니다.

이는 수리 비용, 사용 제한 등 추가적인 비용 발생 또는 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 상 규제

본건 토지는 계획관리지역 외에도 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 환경보전 관련 규제를 받고 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

등기부 및 감정평가서 요약 상 소재지(납읍리 vs 곽지리) 및 건물 호수(C동 3203호 vs 203호) 표기에 차이가 존재하여, 정확한 물건의 위치 및 정보 확인이 필수적입니다.

6.4. 채권 총액

등기부 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 낙찰 후 인수되는 채권은 없으나, 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리에 위치한 숙박시설로, 아름다운 해안가 인근이라는 입지적 강점을 지니고 있습니다. 곽지해수욕장 및 애월 한담산책로 등 관광 자원과의 접근성이 우수하며, 건물 내 POOL 시설 또한 활용 가치가 있을 것으로 보입니다.

그러나 건축물대장 상 위반건축물 등재, 각종 토지이용계획 상의 규제, 그리고 공부 상의 표기 오류 가능성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 특히 위반건축물로 인한 법적, 경제적 부담은 신중한 검토가 필요합니다.

안정적인 운영을 위해서는 위반건축물에 대한 정확한 현황 파악 및 관련 법규 검토, 그리고 공부 상 표기 오류에 대한 사실관계 확인이 선행되어야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 산업의 지속적인 수요를 기반으로 한 숙박 시설 투자 기회.

* 제주 서부의 아름다운 해안 지역이라는 지리적 이점.

* 곽지해수욕장, 한담산책로 등 주변 관광 인프라 활용 가능성.

* 건물 내 POOL 시설을 활용한 부대 서비스 제공 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

예상 입찰가 산정 시에는 감정가 454,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여야 합니다.

* 향후 위반건축물 시정 또는 이행강제금 부담 비용 추산.

* 지역 부동산 시세 및 향후 시장 전망.

* 주변 유사 숙박시설의 임대료 및 수익률 분석.

* 건물 노후도 및 보수/관리 필요 비용.

* 토지이용계획 상의 제약으로 인한 개발 가능성 제한 수준.

정확한 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 실제 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.