나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10094 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10 지상1,2층202호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원 및 숙박시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호 1,2,3 : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 내 1,2층 201호 외 2개호 건으로서, (사용승인일자: 2017.06.26.) 외벽: 스타코마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1,2,3 : 숙박시설(여관)임.

설비내역

일련번호 1,2,3 : 기본위생설비 및 급배수설비, 난방설비 및 냉방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호① : 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호① : 남동측으로 폭 약 15미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호① : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 1층에 POOL시설이 구비되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10094 (2) 사건번호로 진행되는 본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10번지 지상 1, 2층 202호에 소재한 숙박시설입니다.

감정가는 454,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 참OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

공동담보로 묶여 있는 물건입니다.

1.1. 소재지 정보

주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 378-10

건물 내 위치: 지상 1, 2층 202호

1.2. 물건 현황

용도: 숙박시설 (여관)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물 (사용승인일자: 2017.06.26.)

건물 마감: 외벽 스타코 마감 등, 창호 PVC샷시창 등

내부 설비: 기본 위생, 급배수, 난방, 냉방 설비 등 구비

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 454,000,000원

토지 면적: 183.82㎡ (약 55.60평)

토지 지분: 183.8156㎡ (약 55.60평)

건물 면적: 44.62㎡ (약 13.50평)

건물 지분: 44.62㎡ (약 13.50평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 기타 기본 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 참OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 소재 '납읍교차로' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 전, 과수원 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

곽지리 지역은 아름다운 해변과 돌담길이 있는 제주의 매력적인 관광지로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정기 노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

곽지해수욕장이 인근에 있어 여름철 관광객들의 방문이 잦은 지역입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지 형상은 인접 도로 대비 등고 평탄한 자루형지로서 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 15미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 물건의 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기는 2017년 7월 7일에 이루어졌으며, 이후 소유권이전(신탁등기말소) 및 근저당권, 압류, 가압류 등의 권리가 등기되었으나 현재 대부분 말소 처리되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2024년 2월 15일 접수된 신천4동새마을금고의 근저당권공동담보목록(을9)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 경매 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 제주특별자치도(갑10), 이경익(갑11), 순천세무서장(갑12), 보성군(갑13)의 압류 및 가압류, 그리고 참조은새마을금고(변경)의 임의경매개시결정(갑14) 등이 모두 말소 처리된 것을 통해 확인할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 명시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 따라서 보증금 미회수 위험은 없어 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 제주시 애월읍 곽지리는 제주 서부 해안 지역의 대표적인 관광 명소 중 하나입니다.

주변으로 곽지해수욕장, 한담해변 등 아름다운 해안 경관을 자랑하며, 이는 관광객 유치에 긍정적인 영향을 미칩니다.

또한, 옛 집을 개조한 음식점과 카페들이 즐비하여 젊은 층의 방문도 활발한 지역입니다.

4.2. 상권 현황

숙박시설(여관) 용도로 등록되어 있으며, 인근에 다른 숙박시설들이 혼재하는 지대입니다.

곽지해수욕장 인근은 여름철 관광객 수요가 높아 숙박 시설 운영에 유리한 입지입니다.

관광객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있으며, 관련 편의시설 및 서비스업이 발달할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 건물 1층에는 POOL 시설이 구비되어 있어 숙박 시설 이용객에게 편의를 제공합니다.

곽지해수욕장 내에는 과물노천탕이 있어 이용 가능하며, 해변 인근에 카페, 음식점 등 다양한 편의시설이 있습니다.

5.2. 주변 시설

인근에 곽지해수욕장을 비롯하여 한담해변, 협재해수욕장 등 주요 관광지가 위치하고 있습니다.

관광객을 위한 다양한 숙박 시설, 식음 시설, 쇼핑 시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

공원, 해안 산책로 등 휴식 공간도 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

집합건축물대장(표제부) 상 위반건축물 표기가 되어 있습니다. 1층에 무단증축된 90㎡ 규모의 숙박시설(일반 숙박시설)이 있으며, 이는 행정 처분이나 추후 재산권 행사에 제약을 받을 수 있는 중대한 하자입니다.

6.2. 토지 이용 제한

해당 토지는 계획관리지역이며, 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 상태에 놓여 있습니다:

* 가축사육제한구역(일부제한구역)

* 경관보전지구5등급

* 생태계보전지구4-1등급 (저촉)

* 생태계보전지구5등급 (저촉)

* 지하수자원보전4등급

* 건축계획심의대상구역

이러한 용도 제한들은 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 공동 담보

본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역에서 해수풀장 조성 관련 불법 공사 논란이 있었던 사례가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 관광의 중심지인 애월읍 곽지리에 위치하여 입지적 장점이 있습니다. 곽지해수욕장 및 주변 관광지와 근접하여 숙박시설 운영에 잠재력이 있습니다. 또한, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금 또한 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

하지만, 1층에 무단증축된 위반건축물이 존재하며, 여러 토지 이용 제한이 있어 재산권 행사에 제약이 따를 수 있다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 공동담보로 묶여 있다는 점 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서부 관광 중심지 애월읍 곽지리에 위치한 숙박시설

* 곽지해수욕장 및 주요 관광지와 인접하여 관광객 수요 기대 가능

* 권리관계 명확, 인수되는 임차인 보증금 없음

* 건물 내 POOL 시설 구비

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 454,000,000원을 기준으로 하되, 위반건축물 존재, 토지 이용 제한, 공동담보 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 이에 따른 추가 비용은 없습니다. 실제 입찰 시에는 주변 시세, 물건의 상태, 향후 활용 방안 등을 면밀히 검토하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.